购房不必盯着新房不放
部分区域一、二手房价格"跷跷板"落差明显 近日，一些区域再现一、二手房价格落差的"跷跷板"效应，且不同的区域间表现方式也不同。部分区域内的一手楼盘价格随着近几个月成交放量而"水涨船高"，一手房价格开始高于同一区域甚至同一楼盘的二手房且有拉大差距之势。但是，也有一些区域情况刚好相反，二手房的价格高于一手房。 一手房价格高于二手次新房 代表区域：宝山区 张女士家住宝山区，目前住在一个两房的小户型中。她从年初就想买一套大三房以改善居住空间，而近几个月的火爆楼市终于让她下定了出手的决心。她跑了几次售楼处，也跟随中介看了一些二手房，发现一些开发商的新开盘价格要比同一楼盘的次新房高出15%左右。张女士本来想选择价格相对来说有优势的二手房，但在实地考察之后发现，几个新开盘的新房小区环境更好，并且户型更合理，最终她还是买了一套一手房。 中原地产顾村分行张经理介绍，近期，该分行周边的一手房开盘价格明显要超过周围的二手次新房价。如保利叶都目前的均价为1万元/平方米左右，而其周边的二手次新房目前均价仅为8500-9000元/平方米。另外，同一开发商的不同期小区价格也有差异存在。据张经理介绍，美兰湖的琥珀郡园楼盘是近期新开盘的，其均价为1.1万元/平方米，而同是美兰湖的二手房，目前市场均价则为8500-9000元/平方米。与之类似的还有万科四季花城，该楼盘目前一手房均价是11500元/平方米，而其二手装修房的价格在1万元/平方米。 中原地产顾村分行谢经理分析认为，相同类型的房源，一手房比二手房价高出10%是比较常见的现象，但近来宝山区一些新房价格比同样是精装修的次新房价格高出15%，这个差距还是相当明显的。究其原因，一方面是因为沪上楼市连续数月的红火景象促使众多开发商纷纷提高了新开盘的楼价；另一方面，多数新开的楼盘品质都要比周围的二手房要好。即便是同一楼盘，也常会出现二期比一期小区绿化率更高、户型更合理、结构更坚固的现象，这也导致了众多买家放弃价格较低的二手房，而去选择价格更高，但房源品质更好的一手房。 不过，业内人士提醒购房者，无须过度迷信一手房，有些次新房的质量同样很好。在综合考量了小区环境、户型、房源后，购买一套价格更低的次新房同样不失为一个好的选择。 二手房价高于一手房 代表区域：松江区 因为计划年底结婚，小裴想尽快把房子买进来。在经历了一段时间的看房过程后，他看中了松江大学城附近的人文环境，就在大学城周围寻找合适的次新房。然而令他失望的是，最近大学城附近很多中介门店内的有效房源比年初时少了很多，还有一些自己觉得合适的房源，在提出签定金协议时，又遭卖家临时加价，致使交易屡屡告败。某日他听同事说起松江区最近新开的几个楼盘和周围的次新房比，价格并不太高。他实地看了房，觉得买一套新房子来作婚房感觉更好，另外，有些新房只需支付2成首付，经济压力暂时较小，权衡之后最终选择了新房。 某些楼盘因为处于繁华地段，周围配套设施齐全，或者拥有一些不可复制的资源，导致其二手房的价格并不比个别一手房低很多，甚至还有超出后者的可能。以松江区为例，其中的九亭板块二手房均价较3月相比就上扬了1000元/平方米左右，目前均价在8000-10000元/平方米左右，而这一价格和区域内的一手房价相比优势并不明显，如近期开盘的绿庭尚城开盘价格就在9000元/平方米。 业内人士分析，该区域内二手房价超出一手房价的原因主要有两个。 第一，有些次新房所处的地段比较好，交通配套等设施更加完善，其价格往往就会居高不下。如九亭板块由于靠近市区，加之一些知名开发商较早进驻，其周边配套、区域环境都相对较为成熟，而松江大学城板块因为有大学城独特的学院氛围，也吸引了部分改善需求或是"孟母"的关注，轨道交通9号线的开通，更使得这些区域内的二手房备受买方青睐。因此，这些二手房的价格比位置相对来说比较偏远的新盘价格要稍高。 第二，一手房的价格相对来说比较稳定，开盘价格定下后一般很少随意调整，并且9号线开通之后，松江区的新开楼盘较多，开盘价格也就相对低一些。而在二手房市场，因为卖方是小业主本人，因此在定房价时加入的主观因素比较多，如果业主并不着急出售，或者是受到了利好优势的影响，很可能会临时加价。尤其是近期成交情况较好，市场上大部分房源都被前期释放的刚性需求消耗掉，目前可供选择的房源紧俏。同时，一些资金紧张、急于出售物业套现的客户，在3月份就基本已将手头的物业抛售，因此目前挂牌的客户多为实力卖家，无资金压力，并且对于未来行情长线看好，纷纷提高挂牌价。 业内人士分析认为，从传统意义上讲，买方更容易将天平倒向一手房。如果符合购买首套普通住房标准，买新房只需要支付2成首付，选择范围也更大。因此在一、二手房价格差不多的情况下，买方市场很容易就会向一手房转移。因此，二手业主在出售房屋时候还需合理定价。 [专家提醒] 一、二手房各有优势价格只是考虑因素之一 在房地产市场上，价格一直是引领买方市场的风向标，但业内人士分析，价格应该只作为衡量房屋性价比的因素之一，买方在选择房屋时，应该综合考虑一、二手房的优势和劣势。 ■一手房优势：首付比例低、税费少、房源新 对于经济实力并不雄厚的年轻置业者来说，如果符合首次购买普通住宅标准，首付金额是决定他们是否选择一套房子的关键。目前购买首套一手普通住房的首付比例为20%，而二手房的首付比例则一般为30%，因此如果两套房子总价相当，显然购买一手房的首付压力更小。另外，一手房涉及到的税费不多，买家不用支付中介费、契税等除房屋总价以外的费用。从房屋的品质和小区规划来说，一手房的房源更新，户型相对来说更合理，小区规划也更好。 ●一手房劣势：配套设施不完善 一手房的交房时间不确定，买方在住进新房之前就已经开始还贷，租房者还要支付租金，经济压力较大。目前多数新开楼盘的地理位置都比较偏远，周围的交通、商业等设施并不完善。另外，如果购买装修房，买方还有可能遇到样板房和交易房屋装修标准不一样的尴尬。 ■二手房优势：现房、配套完善 二手房是现房，买方在交易前就可以看到房屋的实际情况，不用担心交房时发生房源不符的情况。同时二手房大多可以马上入住，如果买方对房屋的装修品质与风格认可的话，还可以省下一笔重新装修的费用。二手房社区的成熟度相对更高，周围的配套设施均是应运而生，因此生活比较便利。 ●二手房劣势：附加费用高、房屋瑕疵不容易发现 在二手房交易中，除了首付之外，买方还需要支付大约相当于房价2%的附加税费，如果交易房源房龄未满两年，上家需支付个人所得税、营业税等费用，而这部分费用通常是转嫁到买方身上的。有些二手房房龄较老，可能存在一些使用质量问题，这些瑕疵有时会被业主以重新装修的形式掩盖掉，买方住进去之后才惊呼"上当"。另外，二手房交易因为要在中介、买卖双方三者之间完成，交易过程相对复杂，由此而产生的交易风险也比较大。