成都楼市“伪豪宅”：新政让其逐步绝迹退出市场
4月新政以来，在第一个阶段，大多开发商都抱有幻想，希望这场雷声过去，雨不要下来，即使雨下来，也不要下得太久。马上就6月底了，这场新政的影响已经毋庸置疑，不再是雷声大，雨点小；而是雷声大，雨点大，而且目前还没有停下来的迹象。 既然不再抱有幻想，那还是想想怎么来应对吧。 如果新政成为一种常态，御风行认为将对房产市场带来如下影响： 一、房产开发速度将会放缓 这不仅意味着销售的放缓，也意味着供应的放缓。新政下，购房者和开发商都会更加谨慎，购房正从非理性时期的投资品转变为理性时期的必需品。必需品的常量没有变化，但投资品的需求量却大大减少。我们做了一个简单的统计，新政前，2010年3月15日—4月18日，成都市区平均每日成交量为293套，新政后，5月17日—6月18日，成都市区平均每日成交量为161套，日平均成交下滑幅度为45%。或许，换句话说，新政前房产投资需求占到了约45%。如果新政成为一种常态，对投资性需求将会长期抑制，需求量也会保持一个较长时期的“冷冻”局面。不过，开发商的供应也会放缓，拿地的速度也会放缓，在调整中重新达到一种平衡。 二、“伪豪宅”将逐步绝迹 在房产非理性时机期，媒体和开发商都热衷于炒作各种概念，各种“伪豪宅”也在各路诸侯的呼风唤雨及区域炒作中应运而生。真正的豪宅是稀缺的资源、顶尖的设计、有成功经验的开发团队缺一不可，而“伪豪宅”要么是高成本地价的产物，要么是追求高利润的产物，三个要素往往只具备其一，在房价上行时期，只要贴上“豪宅”的标签都会受到市场的追捧。但房价下行时，“伪豪宅”就露出原形了，下半年，必然有一些“伪豪宅”产品会遭到市场的抛弃。 三、房产营销专业度会得到进一步提升 当潮水退去，营销的重要性重新得到认识。简单、粗暴的营销手段将会遭到淘汰。各专业营销机构的竞争会加剧。营销不仅是广告，不仅是几场活动，不仅是促销策略，不仅是对产品的钻研，不仅是对顾客心理的把握。房产营销将会逐步抛弃“媒体广告”时代，进入“整合营销”时代，逐步从单兵种作战扩展到多兵种作战，房产策划人才不仅需要经验，更需要创新，需要不断学习。 总之，当新政成为常态，房产开发和营销也将进入一个“正常”的状态，“速成”和“暴利”将成为“过去时”，现在和未来更多的是“踏实苦干”和“学习创新”。