社区对话第29站：燕开花园小区 嘉宾 傅强 山东鹏飞律师事务所律师 訾庆立 历下区文东街道环山小区管理处管理科科长 杨智 历下区文东街道环山小区管理处管理科副科长 李小明 清华园社区居委会主任 丁德安 燕开花园业主联谊会会长 朱全荣、李笑平等部分小区业主代表 主持人：生活日报社区记者 韩宇明 时间：10月24日上午9：30 地点：历下区文东街道办事处清华园社区
燕开花园是本报社区记者一直关注的小区，10月18日，本报社区版曾以《没了物业，找俩人自己干》为题，报道了小区自治的情况。其实，类似燕开花园这样的“小小区”，在济南有很多。这期社区对话，就是探讨小区如何更好地实行业主自治，如果能取得比较好的效果，也许可以为其他小区提供一个借鉴。 ■对话背景 燕开花园小区位于历下区清华园社区，现有住户40多户。2007年8月，唯一的物业服务人员小徐受伤回家，小区物业没人管了，业主无奈决定自聘物业人员自己管自己。 今年9月4日，经社区居委会协调，业主召开了第一次业主大会，决定临时雇用两个人负责小区的物业服务。此后业主在居委会协调下也曾找过正规的物业公司，但没找到合适的。于是业主决定就雇这两个人自己干。 10月14日，业主召开了第4次业主大会，选出了业主联谊会，20日业主联谊会开会选出了会长和两个副会长，并决定业主自己负责小区财务。 平时打扫卫生、负责保安还行，但是遇到维修、消防这些专业服务时，业主们发现雇用的非正规物业人员还不能达到他们的服务要求。由此，业主们也开始思考这样自己管自己是不是还存在一些问题。业内专家也认为，业主雇人自己管自己，是业主自治的一种形式，但存在的一些问题也不容忽视。 目前，在济南，像燕开花园这样的“小小区”为数不少，燕开花园业主自治的尝试是一个比较典型的例子。这种“小小区”如何实行业主自治，怎样在方便、省钱的同时，又能最大可能地规避风险，做到合情、合理又不违背相关法律法规？本期社区对话走进燕开花园，关注“小小区”业主自治。 10月24日上午9：00，在清华园社区居委会会议室，本报邀请相关法律专家、职能部门、小区业主联谊会、部分业主以及清华园社区居委会，一起拉一拉咱业主怎样自己管自己。
■主打消息 “小小区”咋管理 围坐一起找对策 自从物业服务人员小徐走后，燕开花园的居民们就开始探索自己管小区的法子，找物业公司人家嫌没利润，雇了两个人又不专业，现在业主联谊会成立了，怎样才能管好小区？ 居民认为，这事儿得好好讨论讨论，我们的“社区对话”正好提供了讨论平台。清华园社区居委会主任李小明一直在参与解决这个问题，他把居民代表请到居委会，还拿出会议室为对话提供了场地。 文东街道办事处也派出了两名工作人员，参与到出谋划策中来。而生活日报“社区对话”法律顾问傅强律师得知情况后，推掉了手头上的事，参加了对话。 对话开始后，小区业主联谊会的主任丁德安代表大家介绍了小区的情况，“我们现在有很多困惑，大家都在琢磨和商量下一步该怎么办。” 居民代表们认真而又着急，大家不时补充着丁德安讲述的内容。“既然物业公司不愿来，我们只能自己管自己。”李小明对业主联谊会带来的好处非常肯定，但是目前确实还存在问题，大家在对话中提出了一些诸如“聘请年轻的、会维修的人员”等对策，但是治标不治本。 傅强律师认真地记录着，大家的发言告一段落后，他提出了“成立小区业主物业管理自治委员会”的想法。实际上，这种“小小区”的物业管理问题，也是傅强律师一直关注的问题，随后，他把一些成立细则和相关操作办法一一表达。 “这个办法好！”一旁的几个居民异口同声地喊了出来。随后，傅强又和居民探讨了风险问题、如何和开发商交涉问题。这个初步意向一经达成，对话也进入了尾声。 “我们一定回去转达其他居民，尽快开一个业主大会，希望这个办法行得通，搞得好！”居民们笑脸盈盈地离开了会议室。 ■对话现场 小区太小，物业公司不愿来 由于之前开发商只派了小徐一个人负责小区环卫、保安等各项物业服务，小徐受伤回家后，小区物业也没人管了。“垃圾没人清，院子和楼道里堆得到处都是，那时候天热，味道特别大，后来都生蛆了。实在没办法，我们几个热心业主，自己组织起来清理垃圾。晚上也没人负责保安，大家睡觉都不安稳。”业主联谊会会长丁德安回忆说。 “小区有车的业主不少，车辆停放本来应该要物业人员负责组织协调，小徐这一走，也就乱套了，十几辆车停得到处都是。”业主朱全荣说。 当时大家也找过开发商，但没得到答复。后来业主们觉得这样下去不是个办法，于是在清华园社区居委会的协调下开了业主大会，决定临时雇两个人负责小区物业。“那时考虑着还是得找个正规的物业公司比较合适。”清华园社区居委会主任李小明表示。 和业主开了两次会商量以后，李小明协调业主找了几家物业公司，但都觉得不合适。“价格太贵，以前我们物业费每平方米只收八毛钱，现在怎么也得一块五，业主们不能接受，而且物业公司都要盈利，我们这样规模小的小区他们也不太愿意接手，觉得没利润。”丁德安说，就这样业主们没有选择物业公司，决定自己管自己。 自己管理，说着容易做着难 “于是，每家每户凑了50元钱，请了两个年龄稍大的人，打扫打扫卫生、看看大门。”丁德安说：“但除了这些方面，他们并不能干更多的事，这离大家的要求还比较远，大家都觉得不能花钱雇的人只会扫扫垃圾看看大门。” 丁德安的话引起了许多居民代表的认同。“是啊，现在雇的人不会维修管道，甚至连路灯坏了换个灯泡都不行。”朱全荣说，现在天冷了，管道什么的一旦坏了，请专门的维修公司不方便，最好是自己能修。 居民代表李笑平说：“对，最好是年轻化，有上岗证的，懂维修。” 丁德安说：“临时找两个人看门倒垃圾，这只是个应急的法，不是长久之计。比如收取暖费，每户几千块钱，谁来收？去年暖气延期15天才送上，又提前10天结束，采暖费可是一分没少交。今年咱们不能再这样了。14日那天，在居委会帮助下，小区业主在院里开了个会，选出了9个代表，成立个临时班子，先把采暖费收起来。” 以前在公司和银行工作的李亚伟、邢丽由于懂财务，临时成了小区的会计和出纳。“起码能识别假钱啊，哈哈！这9个人是无偿为小区服务，大伙都非常支持。李亚伟专门请了一天假在小区里收采暖费。李大妈都70岁了，住在一楼，见人就通知。现在暖气费差两户就收齐了，我们这就交给供热单位，他们已经答应来给加压试水了。” “我们最起码会保证资金安全，账目公开，”新的临时管理班子计划每月公开一次账目，把所有的收入、支出向全体业主公示。 燕开花园突然没了物业人员，给40多户业主带来的不仅仅是麻烦和苦恼，他们在寻求自治的过程中，也密切了邻里关系，增进了凝聚力。丁德安对此深有体会：“俗话说，远亲不如近邻，近邻不如对门。别看我们小区就两座楼，还有很多人不认识。要不是通过这个事，还是认不全。” 小区的其他业主也有同感：“平时大家都是个人忙个人的，邻居之间谁也不沟通，一个单元的都不知道姓什么。每人都有自己的工作，似乎对小区的事情很少关注。现在问题一出来，咱们才意识到，小区的事关系到每个人的切身利益，不能不管不问。住在小区里，就要做小区的主人，如果都不关心，最终受害的还是自个儿。” 清华园社区居委会主任李小明说，通过这件事，小区起码团结起来了，这样就好办了，现在咱们还是要重点讨论咱们小区如何实行自治。 ■对话结果 自己管自己，不妨“合二为一” 律师傅强支招：可以成立业主物业管理自治委员会，集业委会和物业管理功能于一身 正在居民们讨论热烈而没有突破的时候，傅强律师从沉思中抬起头来。“我住的小区，一共只有4栋楼，你们这个小区，只有两栋楼；这些小区，都是小型小区，而物业管理条例并没有说小区的大小。” 这个专业的开头，让大家的讨论声马上安静下来。傅强继续说，这种小区不容易盈利，所以物业公司一般不愿进驻。但是，找物业公司仍然是首选，因为物业公司除了提供服务，还承担相应的责任，比如进入小区盗窃、设施维护不好导致的居民受伤。 “小型小区聘请物业公司确实有难度，不过可以从房管局物业管理部门查询，有一些公司也可能愿意进驻；再就是可以考虑代管，比如相邻的大型小区的物业公司顺便代管一下。”傅强稍一停顿，居委会主任李小明介绍，物业公司他们找过不少，可是却没有人愿意进驻，代管的方式也不容易谈妥。 “相对于社会现实，法律是滞后的，现在没有确切的法律依据。”傅强接着建议说，业主自己管自己，可以竖起一面旗子，成立业主物业管理自治委员会。 “成立这个自治委员会，首先，要杜绝一两个人做物业服务的工作。要开全体业主大会，选出委员会成员，然后各方面的服务工作再跟相关人员或者企业签订合同。” 傅强举例说，“比如可以从保安公司聘请保安，而临时性故障，则可以从劳务市场随时请人。当然，业委会里也要有相应的管理人员，比如会计、出纳、负责维修方面的等等。” “这样，大家的凝聚力就有了，而且提高了办事效率。”有居民评价了一句。“对。”傅强接着说，自治委员会需要定个章程，毕竟没有先例可循。” “联谊会名称不符，适合用来举办一些文体活动。”傅强最后说道，这样，此前业主和开发商的一些问题，就可以由自治委员会出面解决。 “这个办法，体现出民主，体现了‘我在小区住，我就是小区的主人’。”李小明说。 “我们管理处支持这个想法。现在，居民们需要在合法和合理之间找出路，合理的未必合法，所以在成立这个委员会的时候，也要考虑相关风险，一定要慎重。”环山小区管理处管理科科长訾庆立表示。 ■对话后记 对话结束的时候，居民们都比较高兴，纷纷表示要尽快回去通知，让每家出代表商量这件事。我们社区记者看到这个初步达成的结果，心里也轻松了一些。虽然，这个方案还没有实施，甚至还没有得到大部分业主的肯定，但是，毕竟让人看到了希望。 燕开花园的小区自治之路究竟有多长、有多难，谁也不能保证。傅强律师认为，在济南，还没有这样的自治委员会，摸着石头过河需要慎重，他同时表示会在法律业务上支持这个小区的居民。当然，我们的社区记者也会继续关注这个小区，关注居民自己管自己的一条新路子。 ■相关链接 我国自10月1日起正式实施的《物权法》中对业主自治有一些规定，如： 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 但是这些规定条款较为模糊，新修订的《物业管理条例》中也有一些关于业主自治的条文，如： 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 这些法律条文，规定了业主可以成立业主大会，选出业主委员会，进而选聘、监管物业。这实际上就已经是业主自己管理自己了。业主自治的关键在于成立业主大会，并选出业主委员会，进而由业委会代表全体业主行使权利。