大概谁也没有想到，2007 年初美国房地产市场的一个很小的分支——次级贷款市场出现的偿付风险到现在已经演变成了波及全球的金融风暴（也有人称作“金融海啸”，更突出危机的猛烈程度），甚至有可能进一步恶化成经济危机，直接影响到国计民生。经过了快两年的金融领域狂风暴雨的洗礼，很多人觉得这次的风暴远比本世纪初高科技泡沫破灭所引发的金融危机来的猛烈和持久，人们受到的打击也更大。因而有些人对房地产业与金融危机间的关系产生怀疑，担心周期性的地产业会经常导致金融危机甚至是金融风暴。 这种担心好像也有些道理，因为大概就在三十年前，美国金融市场曾经经历过另一次严重的金融危机，后来被称作储贷协会危机，也是和房地产市场密切相关的。那么，房地产市场与金融危机之间到底是什么样的关系呢？房地产市场的调整是否一定会导致严重的金融危机？我们不妨从当前正在发生的危机说起。
次级贷款违约率上升引发了次贷危机
一年多前，大概没有几个中国人听说过次级贷款，更不要说明白它是怎么回事了。
今天，大中城市的老百姓经过长时间的耳濡目染，大概没有几个不知道美国房地产市场的这个贷款品种了，虽然真正明白其中原理的也还是少数，但至少没吃过猪肉也见过（听过）猪跑了。
因为这次的危机在很长一段时间里都被叫做美国的“次贷危机”，给人的感觉是老美的次级贷款市场出了事，引发了金融危机，而且危机不断恶化、波及面不断扩大，甚至到了今天还没有人能够预测这场危机到什么时候才会过去。很多人不由感叹，真是小家伙闯了大漏子。
次级贷款是美国房地产市场近几年发展很快的一种住房按揭贷款产品。对贷款买房的人来说，次级贷款审批简单、放贷标准低、贷款额高，有些次贷的结构还允许贷款人头两年少还钱或不还钱。何乐而不为？于是很多原本贷不到款的人贷到款买了房，还有一些原本只能贷100 万美元的，这下贷到了150万美元甚至更多，买到了更大的房子。但总的来看，就算次级贷款发展的最高峰，次贷总额在美国全部住房按揭贷款余额的比例也不过20% 左右，规模并不大，论规模只是房贷市场上的一个小兄弟。
爆发次贷危机的直接导火索当然是美国房价的下跌。老美的房地产市场从2001 年开始上涨，用现在时髦的话说就是地产泡沫开始出现，而且累计的速度越来越快，到2006年底终于撑不下去了，开始出现下跌的苗头。
由于次级贷款的贷款人平均信用较差，收入水平较低，而且次级贷款由于结构相对比较复杂，造成很多贷款人并不了解其中蕴含的风险。一旦房价下跌或者利息上调（通常是两者先后结伴而来），次贷的贷款人出现违约的概率远比普通按揭贷款的贷款人大。2007年以来美国房地产市场出现的情况正是如此，只不过这次由于美国结构化产品市场的高度发达，许多次级贷款被打包出售，通过多次资产证券化的方法改装成了各种证券产品（CDO,CDS,CDO2 等），使得次贷市场出现的违约风险迅速蔓延到整个金融市场，并由此一发而不可收拾，形成了愈演愈烈的金融风暴。
次贷危机的根本原因是美国房价下跌？
从这次金融风暴的爆发过程来看，次级贷款市场出现的违约率大幅上升的确是引发金融风暴的导火索，但把发生金融危机归咎于小小的次级贷款, 市场似乎就有点过于简单幼稚了。首先，次级贷款市场的规模并不大，和后来发生的金融市场流动性危机、信用市场冻结危机，乃至金融市场全面的风暴相比，实在是小巫见大巫。 其次，虽然危机首先发生于次级贷款市场，但到现在已经波及到汽车贷款、信用卡贷款、学生贷款和公司信用贷款市场，甚至一度出现整个信贷市场冻结的情况，这些与次级贷款毫不相干的市场也出现类似的危机，恰好说明在危机爆发前整个信贷市场乃至金融市场已经是危机四伏了，一旦出现任何风吹草动，整个金融体系都可能出现大面积塌方，只不过这次塌方的起点恰好是与房地产有关的次级贷款市场罢了。
最后，在这次金融风暴中大出风头的新型金融衍生品担保债权凭证（CDO）和信用违约掉期(CDS) 是近几年在国外金融市场上获得飞速发展的两大金融创新产品，其结构复杂、交易市场规模庞大，也缺乏必要的市场监管。
巧的是，这两类产品追本溯源都基于房地产按揭贷款，尤其是次级按揭贷款。危机爆发以来，这两类高级衍生产品在结构上隐藏的潜在风险被充分地暴露出来，成为这次危机快速蔓延、危机危害程度迅速上升的重要原因，因而很多人也将次贷危机上升为金融危机的原因归咎于房地产市场。但仔细分析，担保债权凭证和信用违约掉期在产品结构上存在的先天不足导致金融风险的快速传播，虽然这些潜在风险最终是由于美国房价的下调和利率的上升引发出来，但即使没有房价的波动，这些产品结构上潜在的风险也仍然存在，只不过潜伏的时间可能更长一点，而最后被诱发的原因可能也不一定就是次级贷款市场的波动。所以说，虽然美国房价的下调导致次级贷款违约率的上升，而次级贷款市场波动又最终诱发了此次金融风暴，但如果把金融风暴的爆发归咎于房地产市场的波动似乎就很牵强了。
从美国房地产市场过去一百多年来的发展情况来看，基本上可以看出一个十年左右的发展周期。也就是说，平均十年美国房地产市场会出现一个从上涨到下调的完整周期。
因此这一百多年内出现过的大大小小的地产调整不下十几次，但同时间发生的大规模金融危机并不多见，比较出名的只有二十世纪30 年代的经济大萧条（危机波及到房市，但房市并不是诱发大萧条的导火索）、上世纪90年代初的储贷协会危机和此次的金融为危机。
由此可见，房地产市场发展的周期性与金融市场出现的波动和大规模危机之间并没有明显的因果关系。
发展房地产金融不会增加我国金融系统的风险因素
此次由房地产调整引发的次贷危机由于影响面广、危害程度剧烈使很多人觉得触目惊心，甚至由谈“衍生品”色变发展到谈“金融创新色变”，有谈“次级贷款”色变发展到谈“房地产金融”色变，好像在我国发展房地产金融在未来也会引发类似的金融海啸一样。这种看法无疑犯了因噎废食的错误，对爆发次贷危机的内在机理也并没有深入的了解。
要知道，目前我国的房地产市场和房地产金融市场的发展还处于非常初期的阶段。一方面，房地产金融产品稀少，交易市场规模小，对整个金融体系的影响力很低。目前市场上能够称得上是房地产金融产品的只有按揭贷款证券化产品（MBS），规模只有一百多亿元，与几万亿元的按揭贷款余额相比简直是冰山的一角，撼动金融体系的可能性微乎其微。另一方面，我国目前金融市场层次不完善，创新产品不多，且监管严格，各自市场间的连通性很差。
即使在某个子市场内发生一定的波动，由此引发大面积金融风险的可能性也很低。由此可见，目前在我国爆发类似美国市场上的金融风险的可能性很低。
进一步而言，房地产金融市场发展严重滞后已经制约了宏观经济发展和房地产市场的平稳发展，对我国金融市场的整体发展也十分不利。大量按揭贷款和地产开发贷款由银行系统持有，加剧了银行体系对房地产市场的风险敞口，一旦地产市场出现比较大幅度的波动情况，对银行体系的影响将非常剧烈（这一点在美国储贷协会危机中体现得非常明显）。
与此相反，发达的房地产金融市场通常不会加大整个金融体系的整体风险（当然也要避免出现类似美国房地产金融衍生产品市场出现的风险失控和监管过松）。尤其是在当前保发展已经成为经济发展主旋律的情况下，通过大力发展房地产金融市场，一方面拉动房地产市场的复苏，同时避免银行系统对地产市场的风险敞口过大、过分集中，对确保我国宏观经济实现又好又快的发展将起到非常重要的作用。