提前还贷，咋算咋合算？
岁末年初，在央行连续多次加息的背景下，省会郑州的金融机构和公积金部门迎来了还贷的热潮。 郑州市房管局下属的正信置业担保公司总经理耿国干告诉记者，２００７年１２月，在该公司办理担保贷款的客户中提前还款解除抵押的客户达到１９９户，比１１月份激增５８％，而截至今年１月１７日，提前还款解除抵押的客户仍然有增无减，达到８９户。 在省直住房资金管理中心，记者看到了排队提前还贷的景象。张女士就是其中之一，前段时间，张女士一次性还款１８万元人民币，结清了所购房屋的剩余贷款。和张女士一样选择在春节前后提前还贷或者打算提前还贷的人不在少数。 对于提前还贷者，很多人都认为应该是不擅理财的人群，“没有其他投资渠道，手头有钱只好提前还贷了”。实则不然。在提前还贷的人群中，有不少是从股市和楼市获利的投资者，他们从回避股市、楼市风险角度考虑，最终选择了提前还贷。 一位银行界人士告诉记者，在央行不断加息的背景下，如果没有好的投资渠道，选择提前还贷也不失为一种好的理财方式。 怎样提前还贷更划算？ □记者余勇 年关将至，不少“房奴”希望在拿到年终奖金后，能够凑足余款，将所剩的贷款提前还上，把自己在不断加息的压力下解放出来。但是，这笔钱怎样交才能更省利息？这里面大有学问。 据银行界人士介绍，提前还贷就是为了省利息，要做到既划算又适合自己的经济能力，当然就不是件很随意的事，而最省钱的方式则是尽一切能力减少本金。目前在市场上各家银行都提供了多种提前还贷的方式供贷款人选择，但是，尽管提前还款方式的名称有别，但实质相同，总的来说分为全部提前还款、部分提前还款两大类。其中，全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方法。比如胡先生贷款３５万元，贷款期限为２０年。他目前所剩贷款额为３３．５万元，还款方式为等额本息法。提前还款的方式不同，胡先生节省的利息也各不相同。 第一种：全部提前还款，即把剩余的全部贷款一次性还清，不用还利息，但已付的利息不退，还贷后不再有利息支出。 第二种：提前还款１０万元，剩余的贷款缩短还款年限，月还款额基本不变。经计算，贷款期限将缩短为１０年零６个月，提前还款后总共还需支付利息８．１万元左右。 第三种：提前还款１０万元，剩余的贷款减少月还款额，还款期限保持不变。经计算，月供减少为１７００元左右，还需支付利息１５．８万元左右。此外，还可以部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，这样节省的利息较多；或者剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短，这样可以增加月供，减少部分利息。 据介绍，对于借款人来说，“月供不变、缩短还款年限”的还贷方式是相对最合适的选择，因为每月还贷压力不会增大，需要支付的利息额也较少；“减少月供、还款期不变”的方式减少了月供负担，每月还款压力最轻，但节省利息程度低，需要支付的利息是最多的；“减少月供、缩短还款期限”的方式介于前面两者之间；“增加月供、缩短还款期限”的方式虽然利息支出最少，但是每月还贷压力增加不少，对于普通家庭而言会造成比较大的经济负担。 四种情况不宜提前还贷 □记者余勇 在频繁加息的背景下，岁末年初往往会是一个提前还贷的高潮期。银行界人士分析说，不是所有的贷款人都适于提前还贷，下列四种情况提前还贷并不一定划算，不可盲目跟风。 【资金紧缺者不适合提前还贷】：对于购房者来说，房贷是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的３０％~５０％。在频繁加息的情况下，“房奴”的压力开始增加，看到别人提前还款后有些人就按捺不住，动用未来用于就医、孩子上学等应急资金甚至借钱还款。银行界人士认为，对于资金短缺、经济能力有限的贷款者，使用应急资金会增加未来生活的风险，可能会“因小失大”。 【等额本息还款已进入中期以后的不适合提前还贷】：目前在商业贷款中，使用最广泛的是等额本息还款法。等额本息是指在整个还款期内，每月还款的金额相同。在还款期的初期，在月供的构成中，利息占据了较大的比例，所还的本金比较少。而提前还款是通过减少本金来减少利息的支出，因此，在还款期的初期进行提前还款，可以有效减少利息支出。随着还款期的推进，本金逐渐增加，利息逐步减少。如果在中期之后还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息有限。 【等额本金还款期已达到１／４的不适合提前还贷】：等额本金还款法，是指每月偿还的本金相同，然后根据剩余本金计算利息，随着本金不断减少，月供也不断递减。根据计算，还款期达到１／４后，在月供的构成中，本金开始多于利息。如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效地节省利息。所以使用等额本金还款法，还款期已经达到１／４后，贷款者可以不必急于提前还款。如果是进入后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款了。 【有更好投资理财渠道的不适合提前还贷】：从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是１万元的整数倍，对于普通的贷款者而言，数额比较大。如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率就相当于存、贷利差，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。而如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，或者资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，只要资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么，这部分消费者就没有必要把资金用于提前还款。