二手房买卖
案例
近日，读者杨先生向记者报料称：3月份杨先生在番禺的一个大型楼盘看中了一套顶楼带花园的二手房，杨先生在看过两次房之后决定以68万元的价格买下来。但当时带杨先生看房并与杨先生谈价钱的都是业主的母亲。业主的母亲向杨先生出示了房产证、业主的身份证以及业主签名的委托书等证件，随后杨先生与业主的母亲签订了二手房买卖合同，缴纳了1万元的定金，并在合同中约定如果任何一方违约都必须向另一方支付1万元的违约金。
但杨先生等了很久都没有等到业主约自己付首期的电话，经杨先生询问后才发现，业主已经不愿意卖房，并且以当初并不是自己与杨先生签订的合同为由拒绝支付违约金。
文/记者陈芳
买家在买卖二手房的过程中一定要尽量多地掌握卖家的资料，房产证、身份证、委托书等证件买家可以索要复印件，而买卖合同等资料一定要掌握在自己手中而不能由中介代为保管。
买家可以依据与业主代理人签订的“购房合同”向业主的代理人追讨损失。
结果一：
拿到委托书还可买到房
杨先生认为，3月份的时候广州房价走势非常不确定，业主故意派自己的母亲出面卖房，如果房价上涨便以这种理由拒绝履行合同，如果房价下跌杨先生则必须以约定的价格买房，业主可谓万无一失。而自己则在长时间的等待过程中错过了买房的时机，到四五月份周边相似的二手房价格都已经上涨了好几万元。杨先生到中介公司索要违约金，中介公司却表示，当时业主母亲出具的委托书没有经过公正不具有法律效力，且杨先生手中也没有该委托书，因此即使杨先生打官司也未必能赢。
广东易春秋律师事务所刘辛律师表示，“首先，买家在买卖二手房的过程中一定要尽量多地掌握卖家的资料，房产证、身份证、委托书等证件买家可以索要复印件，而买卖合同等资料一定要掌握在自己手中而不能由中介代为保管。虽然已经无法掌握到这些资料，但杨先生也可以尽力挽回自己的损失”。
一般来说中介公司都会有相关资料复印件，如果买家能从中介公司得到该代理委托书或复印件，即使是没有经过公证，也可以断定业主母亲代理卖房的事实成立，买家与业主母亲签订的《二手房买卖合同》有效合法，业主必须履行合同，如不履行合同买家可以向业主要求双倍返还定金或赔偿损失。
如果买家无法得到委托书或者复印件，但买家可以证明业主母亲的卖房行为是得到业主的允许的，如业主的母亲向买家出示了业主的房产证、身份证等或者业主母亲在带买家看房的时候业主知道但并没有进行阻止，则可以认定业主的母亲这一行为为“表见代理”，则业主母亲与买家签订的买卖合同是有效合法的。不过在举证的过程中需要得到中介公司的配合。在这两种情况下业主都有可能继续买到这一套房子。
结果二：
买不到房也可追讨损失
如果买家手上既没有业主出具的代理委托书，也没有证据证明业主的母亲的卖房行为为“表见代理”，则买家与业主母亲签订的二手房买卖合同无效，买家不能凭这个买卖合同继续要求买下这套房子。
但买家可依据与业主母亲签订的“购房合同”向业主母亲追讨损失，业主母亲这一行为属于“越权代理”或者无权代理，买家可根据购房合同的约定向业主母亲要求双倍返还定金或者承担违约责任赔偿买家由此产生的损失，不过这两项要求中只能选一项。在杨先生案例中，定金额度低于杨先生在此期间的损失，则杨先生宜选择前者。