未成年人怎么买房
18岁是成年人和未成年人的分水岭。所谓“小房主”，就是指18岁以下，没有完全的民事行为能力，已经拥有房屋产权的业主。父母用未成年人的名义买房有很多种原因，那这种购房形式有什么不妥呢？ 父母成就“小房主” 据云南天外天律师事务所律师陈岩分析，总的来说，出现未成年人买房的主导因素还是父母，父母用未成年人的名义买房的原因主要有：首先，有许多爱子心切的父母亲从长远考虑，为逃避将来有可能要开征的遗产税。因为以孩子的名义购置房产，当遗产税开征之时，就避开了纳税这一环节，有的虽然认为遗产税的问题将来是否征收还是未知数，但依中国的传统习俗，自己百年后房产等家产迟早还是孩子的，如果房产证上是自己的名字，将来要牵涉到产权过户等一系列问题，不仅手续麻烦，而且还要交纳房产评估费、过户费等税费，如果现在就直接以孩子的名义买房，将来就免除了这一系列的问题。当然，有的父母这样做，并不是为了故意去逃避税款和各种所应付的费用，还有其他原因，如：一是考虑小孩上学划片需要，为了小孩能进理想的学校。 有的父母则考虑到婚姻不稳而采取“小鬼当家”的做法。例如，有位张女士，与丈夫关系紧张，担心万一以后离婚时分割财产没保障。张女士向丈夫建议给孩子置份家产，丈夫同意后，张女士就以3岁独女的名义购房。这样，万一以后离婚，该房产是女儿的，不是婚姻共同财产，无需分割。她如果争取到孩子的抚养权后，理所当然居住就有保障了。 第三种情况是，有些父母亲担心自己辛辛苦苦购买的房产，百年后虽然留给了孩子，却在孩子离婚时可能会被孩子的配偶分割，索性不如早早将房子给孩子，这样房产就是孩子的个人财产了。其实，家长大可不必这么做。因为我国《婚姻法》规定，除非夫妻双方另有约定，否则遗嘱或赠与合同中指明归一方的财产为夫妻一方的财产。也就是说，父母亲可以在以后通过遗嘱或赠与合同的方式指定该房产归其子女个人所有，而不必在购房时就考虑这种安排。“小房主”存在隐患多 陈律师说，相对于成年业主而言，“小房主”对于该房屋的占有、使用、收益及处分方式有很大差异，其中也存在着不少隐患。首先，“小房主”将给物业管理及水、电、煤气等的缴纳和管理带来诸多不便。因为房屋的所有权人是所谓的“小房主”，所以物业管理和水、电、煤气等的户主就当然是这些孩子，但事实上缴纳物业管理费及水、电、煤气等费用的又往往是父母等监护人，这就给将来物业管理公司及水、电、煤气等的提供者和事实上的费用缴纳者之间发生复杂的纠纷埋下隐患。 更重要的是，夫妻离婚时，可能会给财产分割及子女的抚养问题带来法律纠纷。由于房屋产权证上的所有人是这些“小房主”，而实际上出资买房的人是其父母，因此，从法律上讲，该房屋并不属于夫妻双方的共同财产。当父母离婚时，夫妻任何一方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度来看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋。所以，孩子拥有房产将会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境。 另外，“小房主”成年后，可能会和父母发生财产权属纠纷。虽然房屋的产权人是孩子，或者与其父母共有，但实际上并不是其出资购的房。当“小房主”成年后，由于其不履行赡养父母的义务或者其他种种原因，父母想收回其房屋时就会因存在法律障碍而无法收回该房屋。父母作为“小房主”的法定监护人，不能任意处置该房屋。但是，该财产的实际购房人是“小房主”的父母等监护人。若由于其他实际困难确实需要暂时在该房屋上设立抵押或者出售该房屋时，将会受到上述法律条款的限制。特别是遇有家庭矛盾时，将会更加使得监护人处于进退维谷的两难境地。 “小房主”购房应谨慎 父母为未成年孩子购买房子的具体程序是：父母代理子女选房，就合同的各项条款与开发商达成协议并签订《商品房买卖合同》，如果是一次性付款，在订立《商品房买卖合同》时，需带上孩子的出生证或独生子女证、孩子和监护人的图章，在买受人一栏和签字的地方写上小孩的名字，在法定代理人签字的地方签上自己的名字。这样，一个有效的房屋买卖合同就成立了，相应的房屋产权人将是家中的孩子。 如果向银行申请贷款，父亲或母亲和他们的孩子都应该在《商品房买卖合同》上签名，然后由父亲或母亲作为贷款申请人向银行提出借款申请。同时，还需要办理两份公证：监护权公证和不可撤销的承诺书公证，主要是为了证明父母买房给孩子完全是自愿行为，以及父母向银行做按揭还钱的保证。上述手续经审查通过，孩子就将成为房产的合法拥有者。