统计数据有局限
深圳楼市调整一年，市民却仍看不清房价下降的真实水平。对于这种现象，深圳社科院地产与城市运营中心主任高海燕接受记者采访时说，市国土房产局公布的均价数据，是根据已经交易的房屋价格统计出来，并不能反映深圳目前真实的房价水平。因为目前楼市的成交量非常低，大部分市民处于观望状态，那么“以这一小部分交易量的价格来说明整个深圳的房价，显然不合适。”高海燕说。
深圳房地产民间评论员半求也对记者表达了相同观点：“如果某月份别墅成交量大，该月的均价就会被拉得很高；反之，如果该月份大多是低档住宅成交，那么房屋均价又会显得很低。”
半求认为，与其他商品不同，房屋是非标准化产品，讨论整个城市楼市的整体均价意义不大。“即使是同一楼盘的房子，不同楼层、朝向以及户型，都使住宅之间的价格差别很大，更不用提不同地段不同发展商的楼盘了。以一个均价来衡量所有房屋价格的水平或跌幅，显然没有太多意义。”
据悉，在美国、英国和香港等发达国家和地区，衡量房价的重要指标是中位数，并以住房市场价格的中位数与家庭年收入中位数之间的比值，来衡量居民能否支付当前住宅价格。即使当美国楼市遭遇调整时，曼哈顿去年的房价仍上涨了１８％。
有效供应不足
记者采访的房地产业内人士大多认为，深圳房地产市场产品结构比例不合理，所以出现了开发商降价或搞优惠，客户仍寥寥无几，或有能力买房的人买不到自己合适房子的现象。
半求认为，虽然现阶段深圳房地产市场总体供应量较大，但有效供应却很小。“什么是有效供应？就是大家都想买来居住的好房子。在关外某些地区，每平方米３０００元的房子都没人买，这就是无效供应。”
企业降价策略不同
对于市民的迷惑，高海燕还分析了房地产企业的降价策略。由于每个企业的资金状况、对市场的判断不一，导致对差别不大的楼盘采取的降价行为也不同，有的楼盘开发商降价多，有的则降幅不大。另外，企业内部对同一楼盘的降价结构也不同。例如，广告宣称打７折，“但其实这一楼盘价格的整体降幅只有１０％，打７折的只是极少的一部分，就会让消费者感觉降价并不明显。”
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，尽管房价下跌不少，但由于市场是结构性调整，“好房子”降幅不大，所以市民对于买“好房子”要调整心态，量力而行。