房子便宜、风险相应也大 抵债房交易暗藏陷阱
“本想托熟人买套便宜房，不想却惹来一场官司。”近日，辽宁省大连市消费者杨女士在向记者谈起其通过朋友购买抵债房惹官司的经历时，仍为当初的选择后悔不已。记者了解到，近几年房价持续攀升，一些想买房的消费者看上了价格相对便宜的抵债房。受惠大，风险相应也大，不少人交款购买抵债房，不但房子到不了手，还为此打起了官司。 记者日前从大连市西岗区人民法院了解到，最近两个月，该法院判决了几起有关抵债房的官司。有关律师和二手房业内人士认为，抵债房可以购买，不过消费者在购买的过程中一定要防范风险。 案例一买抵债房引来官司 去年11月12日，杨女土托朋友购买了一套被大连某开发商抵债给大连某建筑公司的商品房。杨女士从建筑公司的王先生处购房，双方口头约定房价是54万元，王先生协助杨女士办理与建筑公司、开发商的相关购房手续，同时约定杨女士取得商品房销售发票时将剩余房款一次性支付给王先生。 去年12月5日，杨女士把第一笔房款9万元付给了王先生。后来，在王先生的协助下，杨女士与开发商签订了《商品房买卖合同》，并与开发商、建筑公司签订了《商品房买卖合同》补充协议书。补充协议书中约定，开发商将涉案房屋用于抵付建筑公司的工程款，建筑公司须向开发商出具工程款发票。建筑公司将涉案房屋转让给杨女士，为方便杨女士办理房屋所有权证书，开发商配合提供有关手续。 此后，建筑公司没有按照约定向开发商出具工程款的发票，开发商没有向杨女士出具商品房房款发票，房屋也没有实际交付给杨女士。今年9月，杨女士将王先生和开发商、建筑公司起诉到法院。请求法院判令解除《商品房买卖合同》及其补充协议书，解除与王先生口头订立的房屋买卖合同；要求王先生返还9万元房款。 日前，西岗区法院审理发现，王先生并不是涉案房屋的所有权人，故杨女士与王先生口头订立的房屋买卖合同无效。法院据此一审判决解除杨女士和开发商签订的《商品房买卖合同》；解除杨女士、开发商、建筑公司签订的《商品房买卖合同》补充协议书；王先生返还杨女士购房款9万元及利息。目前，此判决已生效。 案例二房款全交清一直没得房 大连市消费者曲某从某小区的施工人员蒋某处，以48万元的价格，购买了该小区1号楼的一套房屋，并将全部房款一次性交付给了蒋某的代理人常某，常某出具了收款收据。曲某没想到的是，蒋某又将卖给曲某的这套房抵押给了他人。致使按约定已缴房款的曲某，长时间拿不到房屋钥匙。为此，曲某多次要求蒋某返还房款，遭到拒绝。无奈，曲某将蒋某、常某起诉到法院，请求返还房款。 西岗区法院审理认为，因蒋某是涉案房屋的真正权利人，且蒋某已将涉案房屋抵押给了他人，导致曲某的合同目的无法实现，故一审判决蒋某返还曲某的全部购房款。目前，此判决已生效。抵债房易产生“一房二卖” 10月29日，大连某房地产经纪有限公司总经理宫强接受记者采访时介绍说，人们通常所说的抵债房，一般是指开发商在开发项目时，拖欠施工单位的施工款或者建材商的建材款，房子建成之后，由于资金问题，债务人(开发商)仍然无法偿还这些欠款，只好将一部分不太好卖的房子作价抵给债权人(施工单位或建材商)，抵消所拖欠的款项。这样的房子上市出售时，售价一般会比同样的商品房便宜很多。宫强表示，抵债房如果价格过低，购买者更要提防有陷阱，尤其是熟人之间。 宫强告诉记者，抵债房往往要经过三手、四手才可能卖到消费者手中，最终的购买者大都不是通过开发商买的房，如果其中一个中间环节不慎就可能出现“一房二卖”的状况。同时，他提醒消费者还要注意另外一种“一房二卖”的情况。那就是开发商与建筑商签订了抵债协议后，通过中间人把房子卖给了购买者，一旦购买者把钱交给了中间人，开发商再把钱还给建筑商，那么他们二者之间的抵债协议就作废，开发商就可以收回房子另行处置。此时，如果购买者不知情，就容易成为“一房二卖”的受害者，一旦中间人卷款而逃，买房者想讨回购房款就难了。要弄清出卖方对房屋有无处分权 辽宁槐城律师事务所律师刘甲明接受记者采访时说，因抵债房涉及法律关系复杂，购房者在购买时一定要审查出卖方相关房屋权利凭证原件，并到房产部门等进行核实，着重核实房产登记权利人、房产是否存在抵押或查封等情形，以防范出卖方对房屋系无权处分。简言之，就是一定要搞清楚谁是房子的真正主人。待上述问题确定之后，然后询问债务人是否真的有这么一套房子抵给了别人，可以要求其出示与债权人签订的抵债协议，并证实其没有将此房出售给其他购房者。 此外，为了保证在安全的情况下买下房子，最好在公证人员的监督下或者律师在场指导下，购房者、债务人和债权人三方(有时加上中间人)坐在一起签订合同。合同的内容同样需要慎重对待，比如债务人曾作出过什么承诺，与债权人谈好的条件，要全部签到合同里，各方权利与义务要作出明确具体的约定。或者直接和债务人(开发商)签合同，因为只有开发商才能给办理产权。合同签订完毕，房款要交付到债务人(开发商)手中，要求其开具购房发票。另外在未过户登记之前，最好要保留一定的尾款，并及时办理相关房屋的合同登记备案或产权变更登记手续。