申城二手房市场年末持续升温，市场的成交量、成交价格都较之前有了很大的提升，一扫8月份以来在低位调整的颓势，其中11月份的市场交易量更是创下新高，环比有9000多套的增量；而成交的合同价格保持着继续向上攀升的态势，维持着自4月份以来的稳步上涨的格局，没有最高只有更高的房价并未平抑市场内各方交易的热情，在目前的市场内报复性反弹、补涨的情况还是比较明显。在价格不断上涨，市场供应并不如人意的情况下，交易量还是创下年内最高，这无非是由于买卖双方持续性对楼市政策走向不明朗的疑问所造成的，对于购房者而言房贷七折可能取消、税费成本大幅增加这些因素已经造成了他们“急买”心理的形成，赶惠市政策“末班车”的心态十分明显；而对于卖方而言，交易成本的上升无非是寻租到买方身上，在还未明朗的情况下，惜售观望便是最好的选择。不过在12月上旬的政府工作会议中，明确在下一年度营业税免征时限由2年恢复到5年，其他08年优惠政策不变，算是给政策走向的争论划上了休止符，12月份二手市场又将迎来新一轮的过户潮，市场内交易量继续维持在高位的可能很大。由于恢复营业税免征时限主要还是打击市场内的投机现象，因此对于握有房源的投资客会否调低报价来获得成交值得关注，12月份市场价格松动或可期待。
可售房源持续减少 房源业主加剧观望
从myliving数据中心提供的数据来看，在11月份市场交易极度活跃的情况下，市场供应量并未出现与之相对应的增加，市场整体供应连续3个月出现下滑，各类挂牌物业11月份约为16249套，环比下降7.4%左右，再度创下年内的最低水平，但下降幅度有所减小。“交易量上摸，供应量下探”的情况非常明显，之所以目前市场供应继续出现大面积下滑，很大程度是由于去年的惠市政策的走向不太明朗给握有房源的业主带来很大的不确定性。而11月份整体市场的供应需求比约为0.5：1也印证了市场内普遍观望情绪的加剧。不过12月份由于明年营业税恢复免征时限至5年的政策出台，会给市场供应带来一定动力，优质房源的市场供给可能会大量增加。
而从11月的挂牌结构来看，200-300万的房源是市场供应的主导，占到总量的两成以上，从产品上来看，也多为90-120平方米之间的次新两房三房房源。低总价的小户型本月挂牌量依然没有起色，这与房源业主积极性不高有较大关联，观望气氛有所加剧。特别是总价在60-90万的一房、小两房产品在目前市场内供应量继续下滑，但下滑幅度有所放缓。不过在购房优惠政策走向尘埃落定后，品质较好且价格不太高的中档房源挂牌量在12月会有增加，对于购房者来说选择余地将会变大。
成交量大幅反弹 中低价位房源比重大
而成交方面，11月份在大量刚性需求和改善型需求的释放下，出现了近期较为少有的大幅度反弹的格局，是近一年来反弹力度最大的一个月份。全市共成交各类物业32432套，环比上涨四成有余，延续着近期的成交上升势头；其中公寓类用房成交28877套左右，与上月相比有8000套左右的增幅，市场内主要的交易量增幅都集中在公寓类用房上，体现了在目前的情况下刚性需求以及购买力不强的改善型需求是市场的交易主力。市场上中低价位的房源在10月份交易量出现了反弹后，本月继续放量增加，依然占据市场的主力地位。本月90万以下的中低档物业的交易量总体涨幅在三成左右，在各价格段内反弹力度较小，但刚性需求和购买力一般的改善型购房者的购房要求得到大量释放；而90万以上的中高档次新房源是本月的交易亮点，而主要购买人群还是市场内以改善居住条件为目的的购房者和部分刚性需求的客户居多。而市场上总价在200万以上的中高端物业交易量较之前继续快速上扬，不温不火的高档物业市场本月在整体市场的带动下，交易量快速增加，各段涨幅都在八成以上，特别是别墅市场更是走出了今年以来的最好走势，交易量在600多套，是今年月均的两倍，由于市场内人气积聚，致使选择该类产品的高端客户群开始逐渐活跃起来。
而成交价格方面，11月份全市交易价格还是保持着一路上涨的态势，成交价格在13790元/平方米，环比上涨4.6%。高端市场量价大幅增长、100万以上的中等价位的房源交易量攀升是本月全市交易价格继续上扬的主因。譬如别墅洋房交易比较集中的松江、青浦以及闵行等区域本月的别墅类产品交易量均好于以往，而徐汇的徐汇中心板块、长宁的中山公园板块等本月120万-200万的中等价位的房源交易也十分活跃。各个板块内中高档房源价格的持续向上攀升是支撑着整体市场价格依然上涨的关键。
而从交易的分布来看，各主要区域的二手交易量在11月份都有所增加，11月份的成交量还是主要集中在传统的几个区域内，譬如浦东、闵行等，两区的公寓交易量约占到总交易量的四成，与上月相比变化不大。其中中心城区本月交易量是整个二手市场变化最为明显的区域，环比平均上涨了五成以上，由于板块内高档物业迅速去化，致使中心区本月量价齐升的特点非常明显，诸如黄浦浦西滨江板块的上海滩花园本月成交量大幅增加；而闸北区本月交易量增幅也很明显，这与区域内成交发生结构性变化，中等价位的房源交易大幅攀升有很大关联。而本月高端物业市场交易速度大幅提升，呈现东西别墅产品活跃，中心豪宅物业交易积极的特点。