对房地产企业的商业贷款是否可以放松一点呢？现在还不知道。如果可以,我觉得中国的房地产在09年会慢慢回来的。
编者按:作为仲量联行深圳董事总经理和华南投资业务负责人,钟德尧对国内及国际房地产投资有着深入的理解与观察;而作为一个香港人,钟德尧坦言经历过香港的房地产周期及加拿大房地产不好的时期。因此,在国内房地产周期来临的时候,钟德尧还是认为中国政府的举措是很适时的,所以他对中国的房地产市场报以极大的信心。
日前,在仲量联行广州的办公室,观点地产网专访了钟德尧先生。
观点：你怎么看待2009年的广州及全国房地产市场？
钟德尧:在没有发生金融海啸之前,中国政府是准备打压房地产的,是准备让房地产的发展艰难一点的。但是金融海啸太厉害了,看见外面很多公司都垮台了,所以政府做了两件事情。
一是在个人购房方面做了一些调整,二是推出了4万亿救市的东西。我觉得这两个东西出来表明政府还是在继续支持我们的,只是现在从出口变向了内需。我觉得这就要看具体的效果是什么样的。
我特别关注的就是一条。就是银行商业贷款方面的。因为商业贷款就是说不再设限制在商业贷款方面,但是商业贷款特别是对房地产企业的商业贷款是否可以放松一点呢？现在还不知道。如果可以,我觉得中国的房地产在09年会慢慢回来的。
中国的几个大城市,包括广州、深圳,我们研究了他们的经济基础。这些城市的经济基础是很好的,现在不是传统的低档的工业生产,虽然还是有一些传统的工作坊,但是现在的产业结构包括金融、物流、高科技等等。广州也是,广州以前只有一些石油化工的东西,现在还有很多物流的、空港的东西,广州的基础是很好的。从今年3月到现在,很多人在讲广州、珠三角,都说得很差,主要他们都把东莞等同于广州和深圳。没错,整个出口是比较困难,但是广州深圳受全球的影响也不单纯是工厂这么简单。
在今年10月份,我们走访了广州深圳的很多楼盘,我们发现广州也好、深圳也好,在市区里面只要是中高档的楼盘,开发商在开盘时价格不太过分,只要调整到位就会有很大吸引力。虽然销售速度比较慢,但是成交量还是不错的。
如果我们用一个时钟来看广州深圳的房地产市场,6点是最低点,那么现在已经是5点钟了。
当然也有一些地方是比较低迷的,比如深圳龙岗,广州金沙洲等等。这些郊区的项目我认为还是在3点钟左右,是有压力的。
其实深圳有些别墅,我认为已经到了6点半7点了,以前是5万的项目,现在卖3万,卖得不错。
所以全国房地产市场就要看中央调控的力度是不是真的出来了,如果在房地产贷款方面放松,明年下半年市场会回来的。另外广州深圳的经济基础比较不错,购买力是存在的,只要价格定得合适就还是有市场。
观点地产网:对于很多房地产企业而言,目前可能最重要的就是资金链条的畅通,但实际上,很多房地产企业的资金链条都受到了一定的影响,在未来的一年中,您认为房地产企业应该怎么保证资金链的畅通？
钟德尧:我觉得现在IPO已经没有可能了。上市已经没有市场了。以前上市是因为房地产市场很好,买卖很多,所以前景很好,现在不行了。外面的资本市场也很糟糕,以前很简单,把公司包装一些,外面很多基金就会买你的股票,现在这些模型不行了。
我认为现在合适的不是公司层面的融资而是项目上的融资。什么意思呢,就是如果你的投资对象把价格定得比较吸引的话,还是有利可图的。当然现在估计不可能很高的价格,要根据市场水平。如果地段好,就不应该往下跌,会持平。现在把既有的股权卖一点给基金,套点现,现金就可以做其他的事情,找一些新股东,这样人家看见了还是觉得是一个有实力的公司,银行也对相对考虑多一些商业贷款。
第二就是看自己有没有一些已经盖好的项目资产。以前有一些比较好的项目是准备放在自己公司里面,壮大资产包,现在也不可能了,就可以卖出去。这样都是可以做的事情,市场上还是有人要这些东西的,想办法套现是最现实的。