陈功，国内民间智库公司安邦集团的首席分析员，也是国内屈指可数的城市开发战略方面的专家和大师。
当很多人说房地产可以“永远涨下去”的时候，陈功早于2006年末就在房地产报发表文章《从人口学的角度看中国房地产的长期走势》，首次在国内提出了人口框架下的房地产趋势观，指出中国老龄化社会对房地产的影响将会非常严重。陈功有关CBD发展的理论，有关城市空间战略的研究实践，都曾在相当大的程度上影响到北京、上海以及其他城市的开发。
在北京，很多人夏季都会去秦皇岛的海边度假。他们可能对今年秦皇岛和北戴河的城市面貌变化很感吃惊，原本粗糙的岸线利用方式，杂乱无章的路边摊不见了，取而代之的是一派浪漫的欧陆风情。大量的俄罗斯游客与来自国内各地的游客在海滩上和谐地融合在一起，享受着中国北方温暖的阳光。实际上，这样的变化也与陈功的贡献有关。因为发展工业还是坚持走服务业的道路，在秦皇岛是一个延续了50年的巨大争议问题。陈功在其相关的城市战略研究中，首次详细透彻地分析了华北区域的产业关系，为秦皇岛确立了服务业增长中心的空间地位。
今年以来，陈功在对南方主要城市房地产市场考察的基础上，又提出了一个租房论。他认为，市场发生转折的时刻已经逼近，原因是房子的售价与租金价格出现了严重背离，而且幅度惊人，一个关键的时刻正在逐渐到来。
陈功指出，2008年上半年，北京市房屋租售比已达到1∶325；今年上半年，房价泡沫进一步的恶化，北京居然达到了1∶402。根据70个城市抽样调查结果测算，2008年上半年，全国房地产市场普遍出现了恶化的征兆，房屋租售比1∶400。
“房屋租售比”是指每月房租与房屋的总售价之间的比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。租售比的计算方法为：租售比=租金/房价。一般把租售比1：200到1：250之间数值作为衡量一个区域房产运行是否良好的标准，国际上把1：300作为租售比的警戒线。从目前北京和国内的市场情况看，租售比显然已经大大超越了警戒线，这意味着租金非常的划算，买楼是在很糟糕。
陈功说，现在上海买楼有一个“丈母娘理论”。说的是上海厉害的丈母娘们是房地产的实际推手，她们坚决要求未来女婿们必须买房才能结婚，很多房子就是这样买下的，实际完全是无奈之举。
陈功算了一笔账，上海比较好的地段是徐家汇，那里租房的价格要每月要3000到5000元。如果要买房呢，每平米的价格是估计是要3万元了，拿一百平米来计算，如果买房结婚，就要300万元。但如果考虑租房呢？首先买房的300万元预算就可以砍掉三分之二，放进自家的口袋里面了，这就有180万元省了下来。剩下的还有120万元，即使每月的房租达到5000元，一年为6万元，那么120万元的钱，也可以租上20年的时间。20年是什么概念？到了那个时候，这个房子能不能要都是个问题了，因为中国房子的可靠寿命一般只有8年左右。
陈功认为，今后房子的相对租金价格，还会下降，这是供应量大增决定的。租房要比买房更合适，原本买房的人早晚会理解这个问题，而一旦他们改变了资金运用的方向，国内房地产的价格就会大跌了，倒不见得是投资者少了，而是因为市场氛围发生了转折性改变。