二套房首付提至史无前例的60%
在历次出台的房地产调控政策中,也曾多次涉及贷款购买二套房的相关政策,这次也不例外。
尤其是首付款比例,从最初的20%-30%提高到不低于40%,到“国十条”的不低于50%。而在这次政策调整中,被提高到了史无前例的60%,同时贷款利率也不得低于基准利率的1.1倍,这显示了国家在使用差别化信贷政策上的“升级”。省城房地产专家认为,上述规定反映出,国家在使用住房信贷政策上仍有许多办法,将来不排除再次提高门槛的可能性。
同时,在本次出台的差别化信贷政策上还有一个新的内容,反映了政策制定上的科学性和细致性。那就是允许人民银行各分支机构可根据当地情况,在国家统一信贷政策的基础上,提高二套房的首付比例和利率。有了这一规定,在一些房价上涨过快、稳定房价不力的城市,二套房的首付和利率可能“因地制宜”地再提高,从而对房价的过快上涨形成潜在的、更大的“威慑力”。
业内人士指出,二套房首付比例再提高,表面上看比例提得不是很高,但在目前的房价背景下,还是很有“杀伤力”的。那些还在竭力利用信贷杠杆炒房的人,这次肯定会有相当一部分再也撑不住了。以省城房价为例,目前一些主要区域的房价已达到八九千元每平方米,一套房子再提高10%的首付,意味着近10万元首付的增加,这对许多利用贷款购买二套房的人来说不是一个小数目,短时间内很难凑齐。虽然再次提高首付会对部分改善性需求造成一定的“误伤”,但只要对稳定房价有利的政策,无疑就是好政策。
限购政策“加码”,不再局限于新建房
本次“新八条”中,限购政策再次被提及和使用。与以往相比,这次对限购的内容进行了详细的规定,要求各地实行更为严格的限购政策,以便引导更合理的住房需求。
政策中说,原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
“简单来说,对本地户籍家庭,有一套房的限购,有两套房的停售。”省城业内人士何先生说,21日济南市刚刚出台了自己的限购政策,其主要内容是,自21日起至2011年12月31日,济南市及非本市户籍居民家庭,只能在本市市区范围内新购一套新建商品住房。对比济南的限购令,何先生认为,国家的限购政策更为严厉,济南是限购新建商品房,不包括二手房,而国家政策中所说的住房,应该包括了二手房,调控范围更广。
还有一个明显的不同是,国家的政策对本地户籍家庭和非当地户籍家庭进行了区分对待,对非本地户籍家庭的限购更加严格。“这应该是为了防止一些外地人到一些房价上涨速度较快的城市进行炒房。”省城资深地产经理李勇说,从目前省城的房地产市场情况看,确实有不少楼盘,尤其是一些高端楼盘,外地购房者的身影越来越多,而且一次购买多套的情况也越来越常见,这一政策对这种情况会形成比较大的打击。
既然济南的限购政策与国家新出的政策存有不同,那么济南的限购政策是否会发生改变呢?为此,记者26日晚联系了济南市建委相关人员。这位工作人员表示,对这个问题他现在还不方便发表意见,因为是市政府发布的济南限购令,下一步是继续执行还是作出相应调整,还要看市政府的进一步解释。
业内人士表示,国家为了平稳房价,使用限购这一政策的力度还是相当惹人关注的。因为全国各地出台的相关限购政策有着很大的不同,有松有紧,但从国家的政策上看,限购将成为一个趋势,会对不少炒房人的投资投机冲动产生很大影响。
“限房价、竞地价” 击中高房价命根
在“新八条”政策中,土地方面的三条政策颇为引人关注,有业内人士认为这是从根上破解高房价的措施。
最引人注目的一条是“限房价、竞地价”这一条。在土地财政实施许久的今天,这条规定很有深意。省城房产评论人赵鲁梁认为,不少地方的房子在定价时,很大程度上是参考周边新成交地块的地价,且成为部分开发商给自己楼盘定高价的理由。而如果倒过来,在房价限定的情况下去竞地价,可以有效遏制地价不断大幅上涨的态势。同时,因为房价限定,又可以给市民一个很好的房价市场预期,对稳定市场供求关系和引导居民理性购房起到巨大的作用,从而成为破解高房价的有力武器。
业内人士同时也注意到,这次措辞上使用了“大力推广”这一说法,与以往不少政策条文中用的“研究制定”等措辞相比,反映了国家推广这一政策的决心。
世联怡高房地产顾问机构济南市场部经理梁伟则认为,文件中“新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保”更具有不寻常的意义,“这可以有效防止部分地方政府打‘擦边球’,最后将保障房用地模糊掉的做法,使得保障房用地更便于核查。”梁伟说,文件中要求“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”这一规定,对济南等城市有着更加实际的意义,因为这可以大大增加市场的供应量,稳定市场预期。
在业内人士看来,“限房价、竞地价”、“用地保障”、“约谈”等政策结合起来使用,会对高房价从根本上产生“杀伤力”。
地方公布目标 完不成要问责
本次新政策中,让不少业内人士印象深刻的还有一条,那就是要求2011年各城市人民政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
“虽然以往政策中也有要求地方政府落实责任,稳定房价不力要约谈地方政府等内容,但明确提出制定价格控制目标,这还是头一次,这等于给地方政府提出了调控房价的‘硬杠杠’。”省城房产评论人赵鲁梁说。
不少业内人士认为,在国家历次出台的房地产调控政策中,之所以不少政策没有取得相应效果,与不少地方政府出于地方考虑明里暗里执行不力有着莫大的关系。这次国家出台的政策直接将地方政府的调控房价责任落实具体,给了地方政府很大的责任和压力,使得其不得不有力有效地执行国家的房产调控政策。同时,调控目标根据各地实际制定,也将更加科学有效。可以预见的是,地方政府制定出台房价调控目标后,会给各地市民一个明确稳定的市场预期,这对稳定房价将起到不可估量的作用。同时,如果不制定目标或执行不好,还要进行约谈问责等,这为政策落实到位也上了“保险”。