北京楼市二手房抗跌版图：7类二手房抗跌性较强
各种调控新政出台，北京楼市一片喊跌。但根据多家中介和机构统计，目前除通州之外，其他区域无论二手房还是一手房，基本未出现下跌现象，只是在成交量上有所萎缩，同时退房、违约、弃购等各种纠纷频出。 虽然多方人士均建议购房人在这个时期，不要轻举妄动，多听多看慎做决定。中原地产三级市场总监张大伟更是明确指出，不是必须在最近购房的消费者最好等等，房价已经非常明显地进入下降通道，预计年内房价可能下跌30%左右。而很多在今年购房的人很可能出现负资产。 但一些需求强烈的购房人，是无法等待的，在这样的市场环境中，选择哪种类型的房产、哪些区域的房产才能够避免贬值，让自己的利益损失最小化，成为购房人的重点考虑因素之一。记者从业内人士及中介专家了解到，目前选择一手房的风险较大，多方人士均预计5月底左右，开发商有可能开始放水降价。而二手房市场较为灵活，建议目前坚持购房的人，可以重点选择二手房。 我爱我家和北京中原地产等中介置业专家指出，通常来说有七类二手房抗跌性比较强。 之一：学区房 代表区域：海淀区、东城区 抗跌理由：教育资源作为特殊资源使得学区房房价一直坚挺，如中关村二小、人大附中等重点中小学周边，面对强劲的市场需求，导致该区域市场价格很难出现较大范围的松动。 举例说明：万柳 区域特点：万柳社区位于中关村科技园区中心区的西部，是北京最宜居的绿色生态圈，居住环境优美，教育氛围浓厚，休闲娱乐、餐饮、医疗等配套设施齐全，中关村三小的学区房优势随着地铁10号线二期的开建继续上升。 目前市场：北京中原三级市场研究部数据显示，目前该区域内中高档二手商品房市场均价仍在40000元/平米左右，与政策出台之前的价格相比变动不大，成交量较3月份明显降低，但客户主要是换房或者购买学区房的消费者，因此刚性需求旺盛。业主方面，虽然房源量有所增加，但是除了少部分急于出手的房源降价幅度较大以外，大部分业主的报价仍然与政策出台前变化不大。由此可以看出，该区域房产保值增值性极高。 之二：老公房区 代表区域：和平里、劲松、方庄、三里河 抗跌理由：80%公房在老城区，无论地理位置还是社区配套设施都成为公房的优势，而凭借其面积小，总价相对较低及低廉的持有成本（无物业费、无停车费等）等都是抗跌因素。 举例说明：方庄 区域特点：方庄成熟度高，地理位置优越，区域内交通便利，有多条公交线路途经于此，并且地铁5号线的开通为该区域居住者日常出行带来重大改善的同时，也为业主的房产价值带来了稳定的上涨空间。 目前市场：据北京中原方庄时代紫芳分行经理介绍，虽然新政出台已有一段时间，但是目前区域内的房源量和价格情况变化不大，尤其是地铁周边的二手房源，业主对于自己物业所处的区域及周边完善的配套设施非常有信心，是房产保值的地段，报价方面没有出现明显的回落迹象。客户方面，大部分购房的客户对于区域内较高的价格表示难以接受，因此都保持着观望态度。区域内年代较久的二手房均价为26000元-27000元/平米，新楼盘二手房均价为30000元-35000元/平米。 之三：有地铁利好区域 代表区域：4号线沿线以及6号线沿线区域 抗跌理由：地铁对房价有较强的增值、保值功能，特别是宏观调整时期，离地铁越近的房子抗跌性就越强。开通时间越短、即将开通的地铁，由于尚未透支升值利好，对房价的影响更大。 举例说明：花园桥区域 区域特点：位于西三环的花园桥地区交通便捷，居住环境优美，社区内配套成熟，地铁6号线的建设为区域提供了更加便捷的交通出行方式，并且未来对其周边楼盘的价值辐射作用也是不可忽视的。 目前市场：目前花园桥周边区域房源均价为28000元-34000元/平米，受新政影响并不很大。据北京中原曙光花园经理分析，由于环境和户型较好，大部分业主报价依然坚挺，除部分急于用钱的业主降价外，未出现大规模的降价现象。客户方面，受新政影响较大，观望者居多，计划在五一后再根据市场情况做购房打算，因此目前的成交量比较冷清。 之四：轨道交通交会区域 代表区域：崇文门、东单、东直门、西直门、四惠、北苑、立水桥 抗跌理由：2010年北京的轨道交通将达到近300公里，作为居民出行的重要工具，轨道交通的发展不仅改善了居民的生活质量、减少了出行的时间成本，也在一定程度上扩大了人们对出行工具的选择，因此轨道交通交会区域的楼盘，特别是现在出现的双条甚至是三条以上的交会区域最具抗跌性。 举例说明：北苑区域 区域特点：北苑板块有四通八达的出行线路，地铁5号线、13号线快速通达全市各地。区域内环境优美，各楼盘小区保持高绿化率、低容积率，营造了绿色的宜居生活环境。优越的地理位置再加上各种完备的硬件配套设施使北苑地区在未来具有很大的发展潜力， 目前市场：据北京中原北苑家园分行经理介绍，新政出台后该区域内成交量有所下降，但仍然处于比较平稳的状态。客户陷入观望氛围，期待政策细则的出台，再做购房打算。业主心理出现松动迹象，房源量增加，但价格下降不明显，大多数业主对于上风上水的北面市场依然看好。目前北苑地区二手房均价为22000元/平米。 之五：配套升级区域 代表区域：CBD东扩区、宣武区 抗跌理由：北京城市规划建设和南城发展，在改善居民生活条件的同时，凭借《物权法》的一系列规定也将提高被拆迁人的补偿标准，所以补偿款发放预期使得业主对该类区域的所持有物业降价的意愿和出售意愿极低，因此导致该类地区房产的抗跌性极佳。 举例说明：朝青区域 区域特点：朝青板块毗邻燕莎、CBD、国贸等高档写字楼密集区，而随着地铁6号线在建，未来该区域的交通和生活配套优势都将大大提升，已经越来越被燕莎、国贸、CBD等区域的高端人群认可。虽然新政出台后北京的整体房产市场受到了严重的打压，但是地铁线路的铺设仍然会在未来给周边楼盘带来较大的增值空间。 目前市场：北京中原朝青区域华纺易城分行经理介绍，目前该区域中高档二手商品房的均价在26000元-30000元/平米。目前业主报价依然坚挺，但房源量有所增加，据分行经理分析，随着政策细则的出台，业主的降价情况也会在近期出现。客户陷入观望氛围中，成交意向不明朗，期待价格的回落。 之六：纯高端区域 代表区域：温榆河别墅、后海四合院及万柳城市别墅区 抗跌理由：以别墅、四合院为代表的高端物业，因其资源的稀缺性。在地理位置以及产品品质上一直受到高收入阶层的追捧，同时别墅土地供应减少，四合院浓厚的历史文化底蕴以及不可再生和不可复制性，让纯高端物业在赢得公认的保值性同时成为抗跌类型的一个代表。 举例说明：温榆河别墅区域 区域特点：也被称为中央别墅区，历经10年发展，这里已经成为一个极具国际人文与高尚品位的生活居住区。由于聚集了高档或豪宅类的别墅项目,是京城极具影响力的别墅区。 目前市场：北京中原三级市场研究部了解到，虽然普通商品房价格不容乐观，豪宅市场相对比较平稳，顺义中央别墅区的楼市价格受到去年顺义地王出炉的影响，涨到30000元/平方米左右，但这个价格并未出现明显的变化。虽然别墅批地已被叫停，一度促进市场需求的爆发，但就目前的顺义别墅区已批地的情况来看，从新建的二期、三期和存量别墅来看，预计未来在5年内不会出现别墅供应量的短缺，因此市场相对比较平稳。 之七：城市金融、商务核心区 代表区域：CBD、金融街 抗跌理由：经过多年的建设，北京的金融、商务核心区已经取得了相当大的成绩，如金融街、CBD等商务中心的形成，在占据了天时地利之后，都使得该类地区周边的房产价格趋于坚挺，再加上目前该类区域属于城市规划范围内的重点发展区域，也使得该类区域的二手房不会出现太大的波动。 举例说明：双井 区域特点：双井商圈地理位置优越，临近三环主路，交通便捷，不论是购物、教育还是医疗卫生都是一应俱全，是为工作在CBD的精英人才打造的大型高档居住生活社区。虽然受到日前新国十条等紧缩新政的影响，区域房地产市场活跃度有所降低，但CBD东扩及地铁10号线二期轨道交通的影响，使区域内楼盘未来的保值增值性仍然极高。 目前市场：据北京中原富力城分行经理介绍，目前双井区域内中高档二手商品房市场均价在37000元-40000元/平米，政策出台后可供挑选的房源较多，虽然业主也对于新政出台后整体市场房源价格降低而减少售房收益有所担心，但是对于区域未来的看好，目前的报价仍然比较坚挺，多持观望态度，目前降价的现象还不明显。前来咨询的客户基本持观望态度，但是土地的不可移动性及区域轨道交通的完善，未来区域内楼盘的增值空间仍然存在。