改善型需求或成市场主力
刚性需求购房者整体观望 近期，由于行情乐观、优质房源渐少等因素的影响，刚性需求略显疲态，整体处于观望态势。同时，5月份市中心各区域中高档物业成交普遍出现放量。业内人士认为，这表明前期以刚性需求为主要动力的行情目前已基本告一段落，逐渐被激活的改善型需求很可能成为未来市场的主力。 刚性需求热情减退价格上涨是原因之一 一些中介门店纷纷反映，近来，30岁以下的购房者逐渐减少，并且购买首套住房者所占的比例明显下降。业内人士分析，这意味着刚性需求购买热情的减退，而造成这种现象的原因主要有2个：一是在经过了连续几个月的集中成交之后，刚性需求被大量释放，同时市场上比较适合刚性需求的中小户型房源存量也大幅减少，从而使得刚性需求对市场的关注热情降低。另外一个主要的原因则是近期二手住宅价格的普遍提升。 根据2009年5月美联物业发布的上海住宅蓝筹价格指数显示，在上海二手住宅成交较为活跃的楼盘中，蓝筹价格环比上升的楼盘多于下跌的楼盘，比如古北嘉年华庭环比上升1%、中远两湾城（普陀）环比上升5%、莱诗邸（徐汇）环比上升16%、新梅共和城（闸北）环比上升7%、联洋年华（浦东）环比上升2%、瑞虹新城（虹口）环比上升5%等。 就此，专家认为，刚性需求相对而言经济实力较弱，因此，这部分需求很有可能选择重新观望，将从前的"有效需求"转变为"潜在需求"。 中高端物业成交放量改善型需求"后来居上" 据美联物业市场研究部分析，从各项环比数据分析，5月份的成交金额环比4月份仍有所增长，但成交面积却比4月份减少了0.6%，由此可知5月份成交的房源均价较高。 对此，美联物业认为，2009年初以来，刚性需求的持续释放带动了改善型需求的购房行为，使得后者在刚性需求疲态显现的情况下，有力地支撑起了目前的二手房市场，而近期中高档房源的成交比例放大，以及成交速度加快就是其主要表现之一。业内人士预计，如果改善型需求集体入市，那么房地产市场有可能摆脱此前靠积累的有限刚性需求支撑市场的局面，而进入改善需求为主的发展阶段，那么目前房地产市场出现的回暖迹象可能会在未来一段时间内得到维持。