刘晖 21世纪经济报道副主编
嘉宾主持：
任志强 华远集团总裁、华远地产董事长
·对话嘉宾·
单伟豹 路劲基建主席
陶冬 瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师
梁上燕 星河湾地产控股有限公司副总裁
代建功 搜房机构CEO
张辉 富力（北京）地产开发有限公司副董事长兼总经理
佘学彬 大自然地板董事长兼总裁
不可逃避的确定性或不确定性
刘晖：当前，不确定的因素越来越多，究竟有哪些不确定的因素？
陶冬：今后的18个月，中国经济和中国房地产有以下几个特点：政策不确定性进一步上升，经济不确定性进一步上升。通货膨胀除了食品通胀外，还会有由工资和生产要素价格调整带来第二波的通货膨胀。2009年，如果出现双位数的通货膨胀，在某些时间政府将发出保8%的呼声，因为中国的出口回落势在必行，消费在回落，海外的环境依然不确定。但是，如果通货膨胀不往双位数走的话，本轮的房地产调整在今年年底前就可以结束。目前，管理层对于房价大跌，房地产成为经济下一个不确定因素的忧虑正在急剧上升。如果2009年出现双位数的通货膨胀，经济增长也成为问题，那么中国的房地产调整至少会持续两三年，大家要回想1997-2003年房地产的走势。记住，今天中国面临的问题不仅仅是通货膨胀，同时还有经济的问题。
任志强：房地产市场的确定性因素很多，如固定的需求就是经常存在的。不确定性因素比确定性因素更多，在左右今天的市场变化，并且比确定性更有杀伤力。1998年是通过住房需求拉动中国的经济和GDP，需求带动了房地产的高增长，现在反过来了。2004-2006年的政策都是抑制需求。现在，被称之为国家支柱型产业的房地产业，正受到不公正的虐待，会延续多长时间我们不知道。陶冬讲的都是市场经济条件下的情况，但我们还不是市场经济，所以他的预测是错的。是计划经济决定我们的市场向哪里走，如果计划经济说今天的GDP下跌了，要用房地产作为重新拉升经济的指数，可能房地产从今年下半年就开始调整（拉升）。
如果真到了保8%的时候，房地产的日子就会很不好过。改革开放三十年，我们称之为通货紧缩的1996年、1997年，该阶段房地产全行业是亏损的，高亏损。
张辉：房地产市场的刚性需求还是很大的，这是确定性因素。但现在感觉到国家在政策上的调控，尤其是银根的紧缩、房贷和购房首付利率的调整，有效地打击了部分投机和投资商的需求，同时，可能也误伤了有效需求。中央的调控希望房地产企业良性的发展，但从前几个月的销售状况和各个地产公司的反应看，政策上是否需要重新进行审慎的考虑？
代建功：这个世界已经没有确定性的因素，基本上面对的是不确定性的因素，整个世界也是不确定性的，谁将世界搞得这么乱？实际上是美国。对于企业来说，我们必须塑造历史，加强管理不确定性因素的能力。
佘学彬：房地产是个很大的行业。虽然专家有些悲观，但是每年新增城市规模也达到了1700万人，人民的生活水平是不断上升的，企业增长最大的是员工工资的增长，实际上这就是购买力。我们中国人的特点是，喜欢拥有自己的房屋，这跟国外不同。房地产行业的毛利润达到了40%，而美的空调、海尔他们的毛利率是多少？有的是千分之四或者是百分之一。在调整时期，房地产企业要练好内功，将企业、品牌核心产品与产业链的管理结合起来，这是非常重要的。
单伟豹：房地产的需求是刚性的，是非常确定的。城市化每年新增人口1700万，在欧洲就是一个国家，每年我们是在建设一个国家。房地产业现在面临的环境是正常的循环。从2002年开始，国家宏观调控政策不断的出台，房屋价格却不断的上升，2007年成为脱缰的野马，实际上是不正常的。房价上涨了很多，应该调整了。如果说现在房地产市场是面临冬天，那么春天很快就会到了，冬天来了春天一定会来的。
资金链也不是很大的灾难性的问题。在有利润的循环下，资金链是不会断裂的，最多将自己开发的节奏减慢，拿土地的速度减缓，6个月内大的公司不会发生任何的问题，中小企业和上市公司有可能会发生问题，这也是非常正常的。在这种发展比较慢、步子比较慢、大家比较保守的情况下，其实为我们提供了一个机会就是优化企业，将我们的人员和规章制度规范化，这样，春天来的时候，基本功练好了，企业就会很快的发展。我对房地产的前景是乐观的，就算有了灾难性，中国政府对市场的干预是比较厉害的，反过来就会将20%的产业扶持住。
梁上燕：确定和不确定每分钟都在变化。今天大会有几百人，大家意识到，共同努力，不确定性就会变成确定性，很多的不明朗也可以早日的明朗。我们要共同找出解决的方法，跟政府层面沟通，早一点结束观望调整，而不仅仅是等待。
不确定性之下的方法论
刘晖：陶冬先生提到了GDP增长8%就要达到滞胀，单伟豹先生认为增长5%也会很好，但任志强说这样经济就会受到影响。陶冬先生，为什么GDP下降到8%就要打保卫战？
陶冬：中国经济两个比较大的重要的因素，第一个因素是中国有大量的就业不足的情况，如果经济增长过低的话，就业势必成为一个大的问题。第二，中国经济中的非效能性、相关性。中国8%的经济增长不是全部由经济产生的，有很多是浪费的。
刘晖：面对不确定性因素，就是要找到正确的方法论，练内功。你们认为方法论最有效的是什么？
陶冬：企业和产品定位的问题，产品的竞争力的问题，现金流管理的问题，这三个问题，对于今天面临不确定性的中国房地产来讲是至关重要的。
梁上燕：暴风雨来临之前做好品质和团队的整合，市场不好的时候，就还会是有你的市场空间。另外，我们要通过媒体和协会将大家的声音传达上去。
单伟豹：企业要顺应环境的变化。现在，保持现金比土地储备更重要。
佘学彬：第一，要贴近市场，要跟着政策和市场来走。第二，要完善风险管理，包括现金流的管理、核心产品的提炼、品牌的支撑等。
代建功：与时俱进，树立科学发展观。
张辉：练好内功，包括企业人才的培养和治理，将产品做细致，在有限的土地资源上创造更大的附加价值。
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