房产证公摊面积到底涵盖哪些部分？
近期，天气转热，很多小区楼盘的游泳池都开始启用。天河区某小区业主张先生向记者投诉，开发商最近在小区会所里开了一个桑拿室，经常有外来人进入，而且，小区游泳池也经常会有非小区业主进入。张先生有疑问，在游泳池这样的小区公共区域，开发商是否可以随意建其他建筑，而非小区业主对于小区公共设施是否也可共享?实际上，很多业主都有这样的疑问，小区公共区域到底有哪些？与房产证上的公摊面积是怎样的关系呢？ 小区公共绿地、走廊归业主共同所有 广东正大联合律师事务所律师李彪在接受记者采访时表示，关于共有部分的界定，可见《物权法》相关规定及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定等。建筑物的通道、建筑区划内的绿地（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外），属于业主共有，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。而像物业管理用房、小区内值班警卫室及居委会等，都是根据规划强制要求的，其产权归全体业主所有。 公摊面积测算可参照《房产测量规范》规定标准 除了小区公共部分的产权问题，对于被计入业主房产证的公摊面积，到底有没有强制的经济指标或规范？李彪表示，房产证的公摊面积，由具有资质的测绘机构，按照相关法律、法规、测量规范，对共有共用面积进行处理和分摊计算所得。测绘的计算，参照《房产测量规范》等相关规定。 而记者查阅了《房产测量规范》，共有建筑面积的内容包括两方面：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。第二，共有建筑面积还包括与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 会所经营权视其产权，经营对象不存在排他性 开发商程先生告诉记者，当下的很多会所在规划、报建时是文化、休闲娱乐的功能，但在性质上属于商业经营性配套。李彪律师也表示，会所的权属，一般由开发商和购房人在商品房买卖合同中予以约定；未约定的，如会所面积已在共有部位中进行分摊，则会所应由全体业主共有，否则，归开发商所有。在产权归属明确的情况下，会所经营对象是不存在排他性的，既以服务业主为先，同时又对外营业。 李彪告诉记者，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第1款的相关规定，如开发商擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能，相关业主可以请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。