新政下房奴前规则 三招教你出手“淘”好房
悲情买家步步受制 宁损定金放弃买房 小易看房多年终于相中一套房子，下定没几天，国家就出台了楼市调控新政，要求第二套住房要首付五成并且利率上浮1.1倍。由于他只能支付三成的首付，只好到处打探消息，看能不能找到放贷条件相对宽松的银行。这时银行告诉他，他目前有两套住宅贷款记录，因此这次购房要作第三次置业处理。小易去人行一查，原来他贷款购买了车位被银行记成了住宅贷款。解决这个问题后，一家银行表示，只要还清了房贷，再次购房可视为首次置业。小易联系这家银行的同时，也把贷款赶紧一次性付清了。谁料，就在小易还清第一套住房贷款的第二天又传来“噩耗”：二套房界定不以房贷记录为准，而是以房管局登记为准。“我就搞不懂了，我只是想买个房给父母住，又不是炒房，怎么政策老是跟我过不去呢”，小易一怒之下3万元定金也不要了，房也不买了。 用公积金贷款可首付三成 解决方案:有关专家表示，小易现在买房遇到的难题主要是首付的问题，由于现在二套房首付要五成，超过了他的支付能力，因此按照现在的政策，他选择商业贷款的路已经堵死。专家建议，小易可以考虑公积金贷款的方式。目前广州公积金贷款还没有变化，即便是二套三套也可以首付三成。小易目前第一套住房无论有无申请过公积金，在已结清所有房贷的情况下，仍可申请最高50万的公积金贷款，如果是以夫妻名义申请，最高可达80万元。 打算退房型 没了优惠利率萌生退房意 眼看楼价越来越高，小梦终于忍不住出手，今年1月购入海珠区某指标性楼盘，签完约过了没几天，办理按揭的中行就下了通知，说是收紧房贷，调整利率，小梦被开发商告知“我们(开发商)已经和银行协商好了，这批买房的业主都可以赶上贷款七折利率的末班车”。最近，中央政策不断，小梦有点心焦，怎么签合同都已经将近三个月了，都没动静呢。小梦抽空查了一下阳光家缘，她发现自己这一批买房的，都显示是已签约状态，还未办理备案以及预告登记。如果没有办理备案及预告登记，就无法办理抵押登记，银行就没办法放款。于是，小梦去律师行调看了自己的贷款合同公证书，上面赫然写着“下浮15%”，即利率按基准利率的85%执行，而批准的日期为2010年2月24日。小梦这下可傻眼了，现在自己每个月的利息额要增加40%！ 小梦非常愤怒，如果当时律师行能即时如实通告自己的贷款利率情况，她完全有时间去找另外的银行来做按揭，损失也就不会有那么大了。心灰意冷的小梦想到了退房。客服部门表示，如果要退房，必须先向开发商提交退房申请书，表明退房原因。接下来，就必须走流程，经过开发商项目公司以及集团公司审批后，方能最后决定能否退房。 退房需衡量损失至少数万 解决方案：退房需要缴纳两笔费用：已交楼款的2%。作为退房的手续费以及3元∕m2的退房费。如果按100平方米、200万元总价首付三成即60万元来计算，这笔费用应该是1200元加上300元，共1500元。而此笔费用只是相关政府管理部门收取的必须费用。 除此之外，买家还必须为主动退房付出违约金。小梦翻看了自己签订的商品房买卖合同，里面没有一条是关于退房费用的。对此，记者采访了广东正大联合律师事务所律师李瑾。李律师表示，一般在合同中，满足乙方即买家可以退房的条件为逾期办理房产证和逾期交楼。至于小梦遇到的情况，在合同中如果有对此约定从约定，如果没有约定的话即要看双方协商的结果。一般的情况是，作为买家的乙方需要缴纳签订认购书时的定金作为违约金。而记者采访了多家发展商发现，也有在合同中约定缴纳总房款10%或不等比例的金额作为违约金的。 而在签订商品房买卖合同之时，买家还需要缴纳各种税费。相关专业人士告知，这要视合同办理程序为准，如果是办理登记备案或抵押登记已经发生的费用，开发商不予退回。而如果没有发生，则须如数退回。按小梦的情况，她签订认购书时缴纳定金5万元，退房费及手续费1500元左右，再加上开发商有可能退回的4000元，小梦总共的损失在47500元左右。 该不该入市？ 碰到心水楼 买家不怕跌价 骆女士在老城区有一套两房单位，家里三口人，先生和女儿都一直想有一间独立的书房。想在靠近自己上班的龙洞板块买套三房，哪曾想，四处转了一圈，都没有适合的三房单位推出。好不容易传出“宝翠园”有三房单位推出的消息，却刚好遇上了楼市新政的出台。 五成的首付对骆女士而言并不是太大的问题，楼价会不会跌倒是最让骆女士感到担心的一件事。买吧，万一楼价真的跌个一两成，那自己多年的积蓄岂不是不见了一截?不买吧，这种既朝南又有小区的单位以后也少有了，万一日后买不到怎么办？先生倒是干脆：“反正你买房子也不是投资，好不容易找到一间自己喜欢的。买了再说，也许跌完之后还能涨回来呢。”结果，骆女士是抱着“跌就跌吧，还是先买了再说”这样的心态，买下了自己喜欢的单位。记者 还能投资吗？ 部分投资者转投 商用物业怀抱 房贷新政实施，五成首付及基准利率1.1倍的贷款利率，与商业物业的按揭条件接近，开发商憧憬商用物业有可能转变成投资者的“避风港”而加大推广力度，市民手机上也频频接到产权铺的销售促销短信。记者从多个商用物业项目了解到，房贷新政后的确多了住宅投资者前来咨询，珠江新城高端住宅投资客回流转买几百万一个的万丽皮具城批发铺，该项目上周末成交上升了30%。市场人士表示，由于商铺和写字楼的投资门槛比住宅高不少，楼市资金大规模“住改商”尚未涌现，建议投资者多了解商用物业的投资渠道。