3月1日，经广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订通过的《广东省物业管理条例》（以下简称《条例》）正式施行。《条例》提出，20% 以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求；未卖出物业同样要交管理费；小区车位不得预售等。昨日，记者对照《条例》的几大亮点，对中山的情况进行了调查，前采访了广东国融律师事务所律师刘小燕，对《条例》进行解读。达两成业主即可联名申请成立业主大会
■ 记者调查：业主委员会成立难 目前中山还有多数小区尚未成立业委会，部分小区成立业主委员会的道路颇为曲折，主要原因是在没有发展商和物业管理公司支持的情况下，靠部分业主努力，很难召集50% 以上的业主召开业主大会。尽管有部分业主自告奋勇打算成立筹集委员会，但知道必须召集半数以上的业主时就望而却步。 记者走访中还发现，小区没有成立业主委员会的另一主要原因是较少人愿意为此事牵头。 新规第十三条： 20%以上业主 可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。 符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在30日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。开发商未卖出物业同样要交管理费
■ 记者调查： 发展商把物业费当 “优惠”吸引购房者 小区业主从收楼时起就要交纳物业管理费，部分物业管理公司还要求业主先交三个月的物业管理费。但这时有的物业发展商还未售出，究竟这部分物业，发展商有没缴纳物业管理费，业主不得而知。某小区业主委员会成员姜伯表示，发展商和物业公司，相当于父子，物业喊亏损，很大程度是被发展商这些顺水人情拖累着，发展商还常常在卖楼时把送物业费作为优惠吸引购房者。 新规第四十一条： 物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
小区车位不能预售
新规第五十四条： 建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。 ■ 记者调查：楼没建好车位已出售 走访各在售楼盘，大部分买房与买车位捆绑，有的楼还没建成，车位已被开发商高价卖出。业主对该小区已出售车位，出售价格均一无所知。尽管目前部分小区在售楼部将拟出售车位、出售价格出示，但就是不见车库的产权证明。这些究竟是不是已做过权属登记的车位，业主也不得而知。 南区万科城市风景的业主陈小姐表示，收楼前就接到车位出售优惠信息，目前类似的车位预售情况较普遍。
物管赖着不走最高罚15万元
新规第六十三条： 业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处5万元以上15 万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书；物业服务企业有以上情形的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚。 ■ 记者调查：请“神”容易送“神”难 物管是管家，业主是主人，业主赶不走管家的事这一两年屡有发生，矛盾激化过程中，曾经有被撤换的物业服务企业拒不退出小区并破坏小区和谐安宁为报复，也有愤怒的业主计谋通过刻意不交物管费逼走物管。 目前，我市大概有七成以上的小区是前期物业，所谓“请神容易送神难”，住在岐关西路某小区的邓先生告诉记者，他所在小区两年前就为换物管闹过一阵子，时间持续达1年之久。
业主对物业公司有完全选择权
■ 对话律师 记者：《条例》规定发展商也要交物业管理费，但是业主如何才能对此进行监督？ 刘小燕：《条例》中提到业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计，可以据此监督发展商有无交付物业管理费。 记者：新条例不仅禁止了车位预售，要求建设单位必须取得车位、车库权属登记后方能出售，但是，此前有业主买了没有产权的人防车位，是否可以追讨？ 刘小燕：人防工程是国防的一部分，属于国家所有，所以人防车位也是不能买卖的。但如果不属于法律禁止买卖情形的车位，已经预售了的，《条例》没有规定如何处理。根据法不溯及既往的原则，应当不受本条例限制。 记者：《条例》规定，小区决定重大事项时，"应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。"如果开发商仍然有很多物业没有出售，那么是否会出现开发商"一票独大"的情况？ 刘小燕：不会。因为该规定要求同时具备两个条件，除了"专有部分占建筑物总面积过半数"还要求"占总人数过半数"，显然开发商即使具备了前面的条件，但不能具备后面的人数条件。 记者：如果政府通过了此次物业管理费和停车位费的调价方案，但是根据这个《条例》，具体到每个小区，价格是否还得通过业主大会的讨论才能够决定？ 刘小燕：应当征得业主同意。前几天中山市对物业费指导价调整进行了听证，但调整的是政府的指导价，物业服务公司仍需按照质价相符的原则，在政府指导价上下浮动的幅度内与业主大会商定具体收费标准。 记者：总体来说，这部法律对于业主和物业公司之间的关系在哪些方面作了明确，是否具有实际操作的可能性？ 刘小燕：在两者关系方面有一个亮点就是明确了业主对物业公司有完全选择权。规定业主大会决定选聘新的物业公司后，原物业公司逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款，并由房地产行政主管部门吊销其资质证书。这个规定对恶意赖着不走的物业公司规定了相应的法律责任，保障了业主对物业服务方式的完全选择权。 对于之前修改草案中规定的物业公司工作人员殴打业主应被吊销资质，在本次修正案中被删除了，我觉得有些遗憾。因为这种侵权的方式是非常恶劣的，如果存在多次这种现象说明这样的物业管理公司不适合服务。现在删除这个规定，由公安机关按照治安处罚条例进行处罚，对物业公司加强管理，提高服务质量的促进力度就弱了一些。