日前,北京住房公积金管理中心与建行合办二手房个人住房组合贷款业务,以此为试点拉开了市管公积金也能使用“组合贷”的序幕。这意味着更多的公积金缴存者可以享受到贷款政策的优惠。同时,借款人在选择公积金贷款额度不够时,可以选择商业贷款进行组合,贷款利率按照不同的贷款方式分段计算。
记者从伟嘉安捷了解到:政策刚推出几天,现在市管局正在对各个中介公司进行内部培训,来电咨询的客户倒是很多,但是目前尚不能在操作层面去进行二手房“组合贷”的业务。估计“五一”以后可以操作,到时二手房成交量在数字上应该会有所提高。
两类贷款人群受益最大
记者了解到,“组合贷”对于两类贷款人群受益最大:一类是购买地段好、总价高的贷款人群;另一类是购买大户型的借款人。这两类人群都面临着同样的问题,即房屋总价高,需要向银行贷款的金额会很多。“组合贷”可以在一定程度上减小借款人的经济压力。
“从'组合贷’操作流程看,基本上能够实现公积金贷款和商业贷款批贷、审核同步进行,借款人不必两头跑,不需耗费太多的时间和精力。”伟嘉安捷贷款顾问告诉记者。
伟嘉安捷公关部经理吴昊告诉记者:以评估价120万元的房屋举例,市管公积金未推出“组合贷”之前,受公积金上限额度80万元影响,借款人前期首付是40万元,但是若借款人公积金月缴存比例较少,公积金贷款会达不到最高额度,自掏首付的部分会比较多。
然而,退而求其次选择商业贷款,首付只要24万元,但贷款金额较多会对借款人每月的还贷能力造成不小的压力,每月还款将近6000元。
现在公积金推出“组合贷”后,借款人可以选择首付24万元、向银行贷款80万元、商贷16万元的计划,这样月供就只要5000元左右,比商业贷款每月的还款额度足足要节省1000元。
“组合贷”影响二次置业
“其实组合贷也并非十全十美,大家还是要根据自己购房需求以及以后的置业计划来选择贷款计划。”吴昊告诉记者。
“如果是一次置业到位、购买大户型的客户,选组合贷是个不错的选择。”吴昊告诉记者,对于有再次置业打算的人群则不宜选择“组合贷”,因为选择“组合贷”使用商贷的部分会在央行的征信系统中留档,当购房人第二次购买住房时,会被商业银行认定为“第二套房”,而现在北京银监会对非改善型住房再次贷款的利率按各银行风险合理确定,但二套房的首付仍然是四成,利率不能享受7折优惠。
而使用公积金贷款,则没有第一套房、第二套房之分,只要第一套房贷款还清了,再次申请公积金进行第二套房贷款还是视作“首套住房”,可以按照优惠政策执行。
“所以如果是单身白领购买小公寓,建议选择公积金贷款,这样投资自住两相宜,也不会超出公积金贷款额度。对以后再购买大面积住房也没有限制。”
“组合贷因为涉及银行和公积金管理中心两个部门,在费用上对于客户来说需要一笔支出。”吴昊告诉记者,两个机构的手续费是购房者必须要考虑在成本之内的。
同时,组合贷申请时间较单纯的商贷和公积金贷款要长,一般在半个月到一个月之间,而纯粹的商业银行贷款快的一天就可以审批完毕,三天之内便可以放款。并且,组合贷适合月缴公积金份额很高的人群选择。
对二手房市场影响有限
“伟嘉安捷”专家预计,公积金“组合贷”对借款人会有一定的便利性,但不会对整体市场起到太大的影响作用。
亚豪机构地产分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时也表示:公积金“组合贷”对二手房市场必定会有一些积极的影响,因为政策的推出直接起作用的就是利率的降低减少了二手房的总房款。
“而且二手房贷的首付成数和贷款比例是银行委托评估公司做的,很多二手房的购房人由于过不了这关所以没办法买。现在出了'组合贷’,如果一类贷款额度不够还可以有另一类来补充,原来受限于贷款问题买不了的客户也可以买房了,等于增加了市场需求。”郭毅表示。
“这只是造成二手市场价量双升的原因之一,有影响,但不是最重要的。”郭毅来了个大转折,她告诉记者,二手房最真实地体现了自住需求,如果自住需求没带动投资需求出手,那么开发商肯定会为现在的盲目涨价买单的。
郭毅分析,一般投资客都是投资新房,二手房价格已经包含部分投资利润了,投资价值大大减少。所以“组合贷”政策的推出不会对二手房市场形成太大的影响。
她还建议购房者买房时,可以选择近环线楼盘,因为近环线项目稀缺性强,综合配套优势明显,价格会更稳定。