有人说调控细则太温柔 有人讲新政执行很到位
“最近遇到不少朋友，无一例外地说深圳的楼市调控细则太温柔。”５月８日，在福田ＮＥＯ企业大道举行的“解读新政，破解楼市谜团”的论坛上，深圳多位知名房地产专家共同把脉调控背景下的深圳楼市新趋势，各抒己见，畅所欲言。 楼市调控细则总体宽松 “深圳新政细则会否令投资客和开发商反而恢复对楼市的信心？”论坛上，广东德海律师事务所的房地产律师张茂荣担忧，深圳楼市调控细则(下简称“深十三条”)是国家调控政策(下称“新国十条”)的缩水版，工作重点方面，“新国十条”是打压投资客为主、增加供给为辅，而“深十三条”是增加供给为主、打压投资客为辅，并对差别化住房信贷政策方面一笔带过。“这会让人们的心理产生微妙的变化，感觉‘新国十条’严厉，但深圳较宽松。” 深圳知名地产评论家王世泰则用三个“不”总结了各方对深圳细则的反应：“不出所料，不痛不痒，不再忐忑。”王世泰说，很多人对深圳出这个细则是有很多期望的，因为北京版的细则严厉，但现在很多人都有一种失落感。而之前忐忑的开发商、炒房客和银行现在也石头落了地。 另外，王世泰认为，官方对于新政宽松的解释“令人困惑”。５月６日，在新闻发布会上，深圳楼市调控细则起草人之一的王锋表示，深圳细则之所以没有其他城市严厉，是因为国家政策出来后，已经对市场带来了明显影响，深圳楼市成交量大幅下降，所以没有必要出台更严厉的政策。“我认为这种说法比较功利。当然也释放了一种信号，即房价未来若再涨，深圳将加大调控力度。”王世泰说。 望从需求角度调控楼市 来自开发商的深圳地产剑客张公子则对“深十三条”能否执行到位提出疑问。“‘深十三条’目标是明确的，即是抑制深圳房价过快上涨。但是我们没有一个量化的指标，什么叫过快上涨？深圳的房价降到什么水平是合理的？到现在，无论是政府，还是民间，各说各话，没有统一的标准。而政府打算在多长时间要让深圳房价恢复合理的范围，也没有时间表。”张公子说。 深职院房地产研究所邓志旺博士则认为，相比调控供给，目前政策从需求角度去调控楼市会更精准。“现在总是说供给太少，需求太多，政府要增加供给，其实，供需是相对的，假如一个人不愿意买房，供一套也是多的。”邓志旺说，由于调控供给会有漏洞，譬如打击捂盘捂地，开发商总有招躲过，但对消费者的调控，只要信贷收紧，就会比较奏效。 新政执行非常到位 作为开发商，面临国家和地方的调控细则出台，又有何打算？深圳市文伟投资发展有限公司常务副总经理陈德才在８日的论坛上认为，开发商对楼市大多采取观望的态度，这一时间能维持半年左右。 “与前几年政策不同，这次新政执行得非常坚决，非常彻底，非常到位！”陈德才说，如果深圳新房的销售速度还继续这几天的日均不超过百套，不到两个月，就会有非常多的企业受不了，他们就会采取措施积极应对了。因为市场就是这样，如果这个价位承受不了，价格肯定会有所波动，估计到今年三季度价格的波动会比较明显。 深圳房地产网络营销专家华仲占在会上也介绍说，“新国十条”以来，由于成交低迷，目前深圳开发商对房价的预期在走低，开盘定价上也采取保守态度了。“比如原先一个房子卖８０００元／平方米，实际卖会超过这个数；现在原来预期８０００元／平方米，那么销售的价格要比这水平低一些。” 打折更多是玩噱头？ 日前，受到楼市调控政策的影响，恒大地产日前率先带头降价，全国约４０个楼盘同时推出八五折促销让利活动，备受关注。而目前深圳个别新楼盘的特价房、打折等促销活动也开始重现。房价下降的按钮已经启动了吗？ “房价是否真降，光看打折率是没有意义的。”深圳市文伟投资发展有限公司常务副总经理陈德才解释说，开发商完全可以拉高价格再狠打折，就像目前比较流行的商场“买多少送多少”，其实，商品价格还是很高，因此，恒大此次打八五折更多是促销的噱头而已。 陈德才说，目前想解决销售速度的问题，有两类开发商：一类是开发前储存了大量土地，面临着罚款，土地被收回，那么开发商要尽快启动前两年的地，这需要大量的资金；第二类，则是上市公司，为了使自己的报表给社会有个交代，此时销售额比利润的大小更重要。“这两种情况下，开发商就会为了保证资金快速回笼，可能会采取一些促销活动。”