上半年沪二手房缩量15% 小户型成交占据一半
受“拐点论”和购房人观望情绪影响，今年上半年上海二手房市场呈缩量上涨态势。成交量没有超过去年同期水平，并且较去年下半年有明显回落。我爱我家认为，货币紧缩政策间接地抑制了购房人群数量。 小户型成交占半壁江山 我爱我家市场研究中心统计资料显示，2008年上半年上海二手房交易总量为7.3579万套，同比回落15.16%；与去年下半年交易量相比降幅明显，环比降幅达29.87%。上半年上海二手房交易均价保持稳中有升的态势，全市成交均价为9639.42元/平方米，同比增幅16.66%。值得注意的是，今年6月成交均价为9577.62元/平方米，较5月1.0059万元/平方米，回落4.79%；第二季度成交均价较去年第四季度下滑3.63%。 70平方米以下的小户型成交比重明显上升，占据二手房市场半壁江山，占总体成交49.46%，同比提升了3.88个百分点；70-90平方米区间 房 源 交 易 比 重 为17.99%，同比小幅回落1.21%。交易价格在60万元以下的二手房源成交比例占总交易量的52.26%。60-90万元区间以及90—120万元以上房源的成交比例分别为总交易量的21.23%和9.37%，90万元以下区间房源的成交量占总成交量的73.49%。 “拐点论”抑制外地需求 上半年二手房客户群体成交构成表明，本地居民始终是上海二手房市场中的主力购买群体，前6个月交易 比 重 占 到 整 体 的61.07%，和去年基本持平，仅下滑0.01个百分点。但随着城区范围的不断扩大以及大量新开工建设项目的投入，外来人口呈逐年增加态势，由此导致外地客群的购房成交比重与日俱增。二季度上海外来人员购房比例上升了1.53个百分点。不过，同比 去年其交易比重有小幅萎缩势头，降幅为0.03%。这与拐点论带来的市场预期有关，部分投资炒房的外地购房者数量已经明显下降。 下半年房价合理震荡 投资二手房获取收益主要有两种方式：一是出租；二是用于出售。与去年二手房交易价格相比，今年价格走势出现疲软势头。成交低迷大大降低了业主过高的心理预期，买卖双方议价空间进一步扩大，并在6月出现成交均价小幅下滑的迹象。另一方面，一手楼盘促销打折势头愈演愈烈，开始波及二手房交易市场，两者交易价格的收缩迫使二手房业主报价相应调整，在一定程度上抑制了二手房市场整体交易均价的上扬。近几年来的屡次加息增大了购房者还款压力，虽然租赁市场租金持续上涨，但是租金的涨幅依旧难敌房贷和CPI的高企。楼市获利能力受到明显抑制。 基于上海二手房市场长期向好的发展趋势，以及二手房区域、户型以及轨道交通等优势，未来一段时期内二手房市场尤其是热点区域内的低总价、小户型二手房成交均价将继续保持小幅涨势。因此，全市范围内的成交均价不会出现大幅下跌，交易价格可能会在合理空间震荡。