坊间“一铺养三代”之说是很诱人的。 拥有一个小店面，特别是黄金地段的沿街店面，是很多小小创业者梦寐以求的生产资料。 房产新政给房地产投资带来诸多不确定性，很多投资客纷纷将目光转向商铺等商业地产，同时，伴随东营各区域新的商业中心不断涌现，业界也传出了“商业地产将迎来春天”的声音。 那么，房产新政下，投资东营商铺到底如何呢？我们就此展开调查。 商铺旺不旺有“三说” 商铺作为中长线投资，以租代售是主要的形式，但是通过租金来回收投资成本，前提是要保证商铺不能有闲置，要始终有人来承租。而生活中，我们也经常发现，有的商铺始终就是香饽饽，有的商铺换脸面来得个频繁，有的商铺甚至一空就是好几个月。 商铺到底旺不旺，偶然的背后有着某种必然，那么到底是哪些因素决定了商铺兴旺程度呢？ 决定因素之1——地段说 “地段、地段，还是地段”，这句经典语录被奉为房地产业的金科玉律，商铺投资同样如此。 自去年年底手里有了一百七八十万的闲置现金，市民孙先生就一直在关注商铺投资。按照首付一半来算，孙先生把自己的承受底线定在300万左右。到底投资哪里，孙先生就很信奉“地段论”，要投资就要投地段好的。孙先生举了一个例子，同样面积不同地段，假设一个店铺市值200万年租金8万，与一个店铺市值300万年租金12万，投资回报率其实差不多，而200万的店铺实际投入还要小得多，那为什么有条件宁可选择300万的地段，而不是选择200万的地段？ 在孙先生看来，理论上投资回报差不多，但前提是要保证空置周期短、空置率低，好地段要比差地段风险小，风险小就小在好地段更不愁租，是旺铺，具有稳定的投资回报。这里还存在一个互为因果的循环链：租售两旺——地段好——价格高——租售两旺——地段好，其实互为因果。所以，孙先生铁了心要买兴业城的商铺。 一直租房做食品零售的张先生也感同身受。在他的多家直营店中，尽管四村店租金最昂贵，但是创造财富最多。在几年的品牌经营中，张先生也逐渐在改变思路：与其在不满意的地段开几家，不如集中精力与财力在好地段开一家。在张先生看来，地段的好坏，主要差别在人流，而且是有效人流。当然地段的好坏也是一个相对的概念，是相对于特定行业的。张先生说,老商业街商圈是一流地段，但要在老商业街上买装饰材料，也比不过看起来综合评价只能算是二类地段的金大地，所以应该选择最对的地段，而不是最贵的地段。 地段好是大前提，但是同一个地段，商铺的兴旺程度也有天壤之别，还在于人流的具体集聚度和行走惯性。 决定因素之2——心态说 经商除了“天时”、“地利”，还需要“人和”。有时候房东心态好不好，直接影响到商铺的可持续出租。 正因为有了“一铺养三代”的想法，所以，如果一大家子倾其所有就指望这个门面吃饭，那房东就容易把自己的利益最大化，这种心态下，房东就容易急躁、急于求成，甚至“杀鸡取卵”，有时候反而导致利益受损，商铺不旺。 济南路有这么一个店面，之前租给一个开旧书店的人，10万一年的租金在当时并不算低，但旧书店就是薄利多销，太高的租金也承受不起。后来，房东大幅提高租金，书店主无法承受只得退租。结果，这个店面好几年都租不出去。 商业地产界有一种不成文的说法，商铺是需要养的，如果是纯租赁的中长线投资，其租金上涨速度是赶不上售价涨幅的。房东的心态就至关重要了，商业环境的培育需要一个过程，盲目攀高，只会对商业环境带来负面效应，没有了商业环境，商铺的价值也会随之下降。 此外，转让费的出现，也在一定程度上影响着商铺的可持续发展。作为装修补偿，转让费已经不是什么公开秘密。转让费本来应该是上个承租者收，但如今房东往往受到高额转让费的诱惑，自己收取转让费的已不是个别。 吴女士就遇到过这样的房东。5年前她在老商业街租门面做生意，年租金6万元，但当时房东仗着地段好就要收取转让费4万元。签了3年租约，约定每年租金涨幅10%，说好半年一付。但是房东一直比较烦：第六个月刚刚收了上半年房租，第八个月房东就会以缺钱为理由提前来讨房租。因为合约签了3年，所以周边租金上涨，房东心理很是不平衡，就老想着急于把租金先拿到手。终于等到3年后合约期满，房东一下子把房租涨到了11万。比周边铺面的最高价还要高出10%，吴女士一气之下，不租了。后来从旁边租户的口中得知，店铺也空关了几个月，而最后承租价也降了10%。 有业内人士指出，当前，商铺租赁中存在这样一种现象，由于租金太高，承租户利润越来越低，势必会出现不停地转租，转让费因此水涨船高，进而加大了下一家承租户的成本与风险，其结果也就是在加大商铺闲置的周期与频率，这对商铺来说是致命伤。同时，商铺在一次次频繁的改头换面中，也在减少自己的寿命，每装修一次，就是对房屋破坏一次。 决定因素之3——功能说 是卖衣服，开饭店，还是做酒吧，不同的行业对商铺的功能，比如楼层、面积包括进深等都有着不同的要求。一般来说，合适的体积最受欢迎，相比于三层、四层的商铺，一层、两层面积适中的商铺最好卖、也最好租。 据从事过房产中介的老周介绍，最早的一批沿街商铺很多是街坊改造以后出现的，当时为了考虑错落有致，就有纯一楼的，有2层楼的，有3层的，并且一些商铺是越造越大，无论是买还是租，面积一大，那势必成本要高了，对于多数需求者来说，最好就是2层楼。一些承租户有时候也通过中介公司来找店铺，根据客户的需求，老周看出了一些共性的要求：体积不要太大，纯一楼最好，2层楼也还可以，一层楼面最好在35——45平方米之间，门面宜宽不宜窄，宁要宽一点，也不要进深太长。 孟先生的几家连锁店中也有一半是三层楼面的，租金是按三层楼面来付的，但实际能利用的只有一楼，二三楼更多成为仓库，空间很浪费。开服装店的孙小姐也表示，现在要找到纯一楼的铺面还真不容易。 三波冲击下的业态新构架 商铺发展的一大要素是形态。相关人士分析，从上世纪90年代后期至今，东营商铺发展主要受到了三波冲击。第一波是大商场的扩张，低端的商业受挤压；第二波是大卖场的出现，带来所谓“3公里死亡圈”；第三波是城市综合体的出现，很多小商铺被吸引进入，小舢板集成大舰队。 从沿街店面到入驻新商业中心及城市综合体，商铺的存在方式和存在空间都在发生深刻变化。商铺所面对的市场人流也在变化。 但这些变化，并不影响到商铺的整体价值。王九一表示，从长期来看，各种形态的商铺将是价值趋同，均衡发展的。像一些非传统意义上的黄金地段，政府引导单个产业的集聚，形成电脑一条街、婚庆一条街、装修一条街等，这些地段的商铺同样租售两旺。一些新建住宅区的沿街店面，满足人们生活便利的需求，很有市场；一些购物中心和城市综合体则主要吸引目的地消费,商铺同样有市场。 有人也担心，在一些新的购物中心和城市综合体，底层商铺可能更旺，越往上越冷清。王九一表示，在商业地产领域有“正反金字塔”之说，即地上的是正金字塔，商业氛围往上逐渐减低，地下的是倒金字塔，商业氛围往下逐渐降低。不过，现在引入新的停车方式后，通过在二三层建停车场，将人群均匀送到各个层，各层商铺都得以盘活人气，均衡发展。 经济大背景中的价格趋向 商铺的另一大要素就是价格了。 虽然同一套商铺或者同一地段同一类型相同面积的商铺，不同的中介挂牌价相差不少，但孙先生也发现，还是会有卖家在短短时间内突然一下子提高售价的情况，这种情况，买主就千万要留心。 孙先生表示，从国外成熟的商铺投资回报来看，综合回报率一般在5%上下。近年商铺售价翻了一个跟头，而租金却一下涨不上去，如果把商铺作为长线投资来以租养房的话，投资回报率将会越来越低。目前，商铺的投资回报率基本上在3%左右，能达到4%就很好了，而二手商铺还存在很大的税费负担，8%-10%左右的税费，就意味着一套300万的商铺买家要额外多承担二三十万元。孙先生表示，自己“租金/售价算投资回报率”的算法还没有把这部分钱加进去，否则投资回报率更低。 王九一表示，总体来说，东营商业地产的发展是滞后于整体经济发展的，相比于住宅，开发总量较少。但反过来说也是一个利好消息，就是商铺等商业地产有很大的市场空间。东营的商业地产在保留传统特色中开始加入现代元素。 【民间支招】 在网上，就有人这么总结：考察临街商铺，有以下一些技巧：一观街道曲直，二察人流去向，三点沿街铺数，四量门前宽窄，五辨品牌遮挡。地段好，人气足，商铺旺，租售价格高，是个连锁反应。 根据多年的经验，张先生也谈了一些切身感悟：商铺选址马路最好不要太宽，能够转化成实际消费力的人数会随着车速的提升而大量减少；门面最好看起来正气一点，前面开阔，没有树、电线杆之类遮挡；选择地处商业一条街、拐角与三岔路口、铺面临街的商铺；尽量不在居民少的地段、高速路边、坡路上、死巷等位置选择商铺，在同一条笔直的街道中，最好不要凹进去。