马光远：房地产将告别暴利时代
最近一段时间来，房地产调控政策依旧紧锣密鼓：二套房“认房又认贷”的新标准正式出炉，国家发改委将房产税的推出列为今年重点工作，财政部要求加强土地增值税的清算和预征等。与此同时，地方性的细则亦在进一步的施压。 政策的明朗使得开发商基本上放弃了最后一丝幻想，全国一线城市的房地产市场出现了“量价齐跌”的态势。中国指数研究院的统计数据显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44％，其中上海、广州和深圳三城市，已有楼盘价格下跌幅度接近15％。 事实上，这种“量价齐跌”的意义不仅预示着调控政策的短期见效，更可能意味着中国房地产市场将从此告别暴利时代，而进入平稳发展周期，理由有三： 首先，本次调控政策的基本目的不仅仅在于短期抑制高房价，更在于改变时下房地产投机、投资过剩，使房地产回归居住的基本需要。为此目的，除了一些短期政策外，更注重长效制度建设。比如，通过税收政策调节房地产的合理需求，通过供应结构的变化要求住房供应的70％为保障基本居住需求的小户型商品房和政策性住房。也就是说，从抑制投资、投机的角度而言，这是个将长期坚持的政策，也将成为中国房地产公共政策的基本目标。 其二，鉴于中国当前的高房价最大推力在于过度消费和投机，而过高的房价又在一定程度上成为阻碍城镇化和中国发展的最大阻力，当房价脱离民众的基本收入太过离谱，社会资源和国民财富将会被房地产所绑架。因此，中国经济的转型、城镇化的进程虽然都离不开房地产的发展，但绝对是拒绝高房价的，政府对此非常清楚。 其三，目前中国的人均居住面积已经超过了30平方米。按照房地产的发展规律，突破这个关口意味着房地产的高速增长期将会结束，房地产本身将从经济拉动的引擎回归居住和民生的功能。围绕未来的住房需求，政府将在完善保障性住房供应的同时，撬动大量的二手房进入租赁市场，构建一个与民众收入和城镇化发展相适应的住房结构，这种合理的住房结构将在一定程度上杜绝过高房价的出现。 至此，我们基本可以判断，在未来一到两年，中国的高房价将随着供求基本面的均衡而告别暴利时代，房价在未来下降至少30％将成为定局。通过本轮的调整，以暴利和投机为主要特征的房地产市场的价格逻辑，将回归微利和居住功能。 尹中立：房价拐点在第三季度出现 4月17日，国家出台了更为严厉的调控房地产新政，到6月17日刚好满两个月。实际上，这轮调控一开始，有关房价会不会出现拐点、会在什么时候出现拐点等问题就一直争论不休。综合当前市场特征，笔者认为房价在第三季度应该有明显的下降。 新房价格坚挺，二手房波动 2008年~2009年的市场调整首先由一手房开始，而这次不同，新政策出台之后的1个月时间里，尽管新房的交易量出现明显下降，但其价格表现相当坚挺，而二手房的价格开始出现调整。从北京5月份的数据看，二手房平均价下降了12％左右。一些原来炒得比较高的区域下降比较多，比如通州下降了20％~30％。 为什么有这样的差异？主要有两个原因。一是2008年开发商的资金链绷得比较紧。2006年~2007年，中国的股市与楼市空前繁荣，开发商的资产周转率很高，忽视了资金的敞口风险，加上当时市场普遍低估了美国次贷危机对中国房地产市场的影响，当市场的交易量迅速下滑时，不少开发商出现了资金链断裂，降价销售成为唯一选择。而2009年的市场销售超预期，使得开发商在2010年的资金比较充裕，有资金风险敞口的开发商比较少。 二是希望历史还会重演。2008年底和2009年初，不少开发商选择了降价销售，但市场在救市政策的刺激下，迅速出现反弹，让降价销售者大呼上当。因此，本轮房地产调控政策的出台，开发商自然会选择观望，不会很快降价销售，有些城市（如北京）的房价反而逆势上涨。就在4月中旬国家出台更严厉的政策调控房地产时，欧债危机开始出现恶化的趋势，使很多人想起了2008年的美国次贷危机恶化以及由此导致宏观经济政策的大逆转。特别是5月中旬温总理在天津考察时表示担心“政策的叠加效应”，使不少人开始感觉决策层又要转变政策，进一步加剧了市场的观望气氛。 欧债危机只是“慢性病” 在我看来，欧债危机不会对中国出口产生致命打击。美国的雷曼公司倒闭之后，之所以对全球市场产生严重的冲击，是因为它导致了全球信用的冻结，从而使全球贸易出现冻结。当时的市场风险溢价迅速提高，投资者都回避风险，大宗商品的价格出现跳水，石油价格从147美元/桶迅速跌到30多美元/桶，铜价也如此。于是，市场出现强烈的去库存化，一时间，中国出口企业突然失去了订单。 而目前欧债危机只是少数国家的主权债务问题，它影响到个别国家的国债的风险溢价，对全球金融市场的风险溢价没有明显影响。因此，企业也不会出现类似2008年底的去库存化现象。如果将2008年的雷曼公司倒闭形容为“急性传染病”的话，那么欧债危机应该属于“慢性病”。 当然，慢性病也是病，欧债危机也会影响中国的出口，主要是因为欧洲国家会减少财政开支，减少进口，而且人民币相对于欧元大幅度升值，也影响到中国的外贸。但是，只要不是强烈的收缩，就不会对中国经济产生大的冲击，反而会有利于中国的产业结构调整。 股市下跌影响楼市 从经验上看，股市是楼市的先行指标，领先的时间应该在2~3个季度——当股市上涨6个月之后，房价也会出现上涨；股价出现趋势性下跌6个月之后，房价一定下跌。2008年11月初股价见底的，2009年第二季度房价出现上涨；2010年的股价从年初开始出现下跌，现在已经持续了5个月时间，房价估计在6月份会出现明显的转折。 为什么股价与房价有这样的关系？这两个市场的价格决定因素是基本上一致的。经济增长快、信贷与货币投放多，则股价、房价都出现上涨，反之则都会下跌。但这两个市场对宏观经济政策的价格敏感性是不同的，股市比楼市更敏感些。 2010年初以来，股市之所以出现下跌，是因为信贷紧缩的结果。2008年11份开始，中国实行适度宽松的货币政策，各商业银行都积极增加信贷，出现贷款的空前膨胀，2009年前6个月就放了近8万亿的贷款。如此多的信贷投放必然会引起很多不良反应，因此，2010年的信贷目标定为7.5万亿，比2009年实际减少40％。决定股价的应该是边际的货币增量，边际的货币增量出现减少的趋势，必然使股价下跌。 开发商资金将趋紧 房地产开发是一个资金密集型活动，资金的渠道主要有四条：资本市场、银行贷款、预售及建筑企业的垫资。现在的情况是，这些融资的渠道基本上都被堵上了。 先看资本市场的融资。4月17日的“国十条”使房地产类上市公司在内地发行股票或债券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市场上去发行债券，但需要付出10％以上的成本。 再看银行贷款。新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制，各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模。此外，北京等城市对二套房贷的认定标准比2007年更加严格，而二套房贷的首付为50％，利率为正常贷款的1.1倍，使按揭贷款的需求大幅度减少。通过预售的方式取得资金的通道也受到了影响。 从经验看，从第三季度开始，房地产开发类公司的资金开支会出现高潮，土地出让金一般在7、8月份交纳，支付工程款一般在年底比较集中，很多公司的账目现金很多，但未来几个月需要支付的资金也很多。