自进入2011年，没觉得哪个项目格外火，除了个别卖个内部员工的项目，但却是不断的有项目报“售罄”。这些实现完美收官的项目有什么共性，有什么销售诀窍吗？笔者以瑞辰花园(信息 相册 户型 资讯)、格林枫景(信息 相册 户型 资讯)枫华邸(信息 相册 户型 资讯)、众成锦园(信息 相册 户型 资讯)、胜宏尚郡(信息 相册 户型 资讯)小高层等四个项目为例，分析如下：
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品牌：自为“矛”“盾”
这里提到“矛”“盾”并不是要“以子之矛，陷子之盾”，而是说品牌既是项目冲刺市场的“矛”，又是项目保有市场的“盾”。
项目
售罄时间
所属房企
其他在售项目
瑞辰花园
2011年7月上旬
金辰建设(旗下项目)集团
书香门第(信息 相册 户型 资讯)、锦苑华府(信息 相册 户型 资讯)底商、锦苑商业街(信息 相册 户型 资讯)、辰兴商贸园(信息 相册 户型 资讯)(信息 相册 户型 资讯)、中兴茗居(信息 相册 户型 资讯)等
格林枫景枫华邸
2011年6月底
众成地产(旗下项目)
格林星城(信息 相册 户型 资讯)、靓都公馆(信息 相册 户型 资讯)、中央生活城(信息 相册 户型 资讯)、悦来新城(信息 相册 户型 资讯)等
众成锦园
2011年5月初
众成地产
格林星城、靓都公馆、中央生活城、悦来新城等
胜宏尚郡小高层
2011年3月底
胜宏置业(旗下项目)
国际新城胜宏靓都(信息 相册 户型 资讯)(旗下项目)、靓都公馆、胜宏景苑(信息 相册 户型 资讯)等
注：靓都公馆项目开发商为胜宏置业，投资商为众成地产。
现在是一个品牌销售的时代，包括房产。一个好的“名声”往往会促进项目销售，且容易形成良性循环。比如我们今天拿做例子的四个项目，瑞辰花园属金辰建设集团，格林枫景枫华邸和众成锦园属于众成地产，胜宏尚郡小高层则属于胜宏置业，这三个房地产开发公司在东营市内规模都比较大，且都不仅仅开发了一个项目，在售的也不止一个项目。早期开发项目的良好销售、良好的质量、良好的物业服务，无形中都会给下一个项目的销售带来好的口碑和宣传。以一个项目为矛冲刺市场或许会有些难度，而当以一个品牌为矛冲刺市场时就会有意想不到的收获。
当有多个项目开发的房开公司进行新项目宣传时，先前的业主都是他的潜在客户，也都是他品牌的最佳宣传者。比如现在楼市热行的“老带新”优惠，这种投资不大的促销方式，却是最有效的。比如项目在不同的销售时段都会推出一些与业主互动的活动，老业主能了解公司或项目的动态，他们也乐于介绍自己身边的朋友参与活动。在这里，品牌就化身为“盾”，保留了原有的客户群体，也带来了新的源源不断的客户群。
同时，当一个“品牌”形成后，他又会严格自律，努力让自己做的更好，不管是在产品质量上，不管是在产品销售过程中，还是在入住后的物业服务上。这就促使品牌的良性循环更长久更优质的进行下去。
地段：不可复制的优势
不同的项目有不同的位置，因位置的不同又往往会享有不同的社会配套，如就医、入学、购物等，同时这个位置又是不可复制的，好的位置又是拥有较大升值潜力的，而这就是项目的地段优势。
项目
项目地址
地段优势
瑞辰花园
胜兴路以北，新一路以西，康居小区西临
位于垦利县胜兴路以北，新一路以西，康居小区西临；环抱于垦利经济适用房一期胜兴花园、二期康居小区及万光花园之间，形成了四大住宅体系。是为数不多的属纯住宅小区。
格林枫景枫华邸
南临菏泽路，北临规划中的西五号路，东面是西一路，西接太行山路
位于黄河路与太行山路的交汇处，立身于东西城交通主干道黄河路南，为最具潜力的城市发展带。开发商打造西城商圈10分钟生活半径，西距西城繁华商业中心，东邻新区政府、会展中心、文化艺术中心，东南紧依耿进水源和国家森林公园。
众成锦园
府前街以南，莒州路以东
位于东营市经济开发区内，交通要道府前大街以南、莒州路以东、运河路以北，项目规划用地4.3万平方米，所处地势平坦开阔，地理位置优越。府前大街两侧分布许多机关单位，一些市直办公大楼也逐渐往东搬迁，与项目毗邻的新居华府(信息 相册 户型 资讯)同属众成旗下，对面将会建造一座新学校，配备四通八达的便利交通，项目地理位置的优越性显而易见。
胜宏尚郡小高层
东营市北一路以北，郑州路与温州路之间
位于东城北部核心高档住宅区，紧邻东营最大的居住板块——200万平市直安居工程，东城银座、东城百大、胜大超市就在门口，医疗、教育、商业、娱乐等一应俱全。便捷的交通，大型的购物场所，油田三中、四中、六年制义务学校及品牌幼儿园环绕周围，坐享城市建设精髓，降低生活成本、交通成本、教育成本，从根本上让置业者享受品质楼盘所带来的品质生活。
垦利县城、东西城交接处、开发区、经适房板块——这四个项目分属不同的区域，具有不同的优势，享受不同的配套资源，同时随着城市的开发和配套的更加完善，他们又以其独特的位置具有更大的升值潜力。
比如众成锦园项目，2010年10月1日，项目首次报价均价5000元/㎡，以一套224㎡别墅为例，其总价为112万元，而7月5日在东房网二手房系统，同面积别墅报价已达148万元，不足十个月的时间房源升值已达36万元。是什么让这个项目升值如此呢？开发区板块的开发，东四路以东区域的升温，城市配套的完善，以及由此促成的独特的地段优势。
合理定位：销售是否良好的决定性因素
合理定位，包括销售目标的定位、楼盘产品定位、价格定位等等，项目定位是否合理，往往对销售具有决定性作用。
比如瑞辰花园项目规划为多层产品，户型85--260平米不等，能满足各阶层客户的需求；其报价均价最高位3580元/㎡；所面向群体主要为垦利县城工薪阶层、农村入城人群等。随着城市化进程的推进，人口从农村进入城市是一个趋势，工薪阶层安家置业也是生活的必需，那么该项目适合刚需的产品设计、价格的合理定位以及其处于垦利经适房区域的特殊区位便促成了项目的热销。
再比如，一般项目的底层和顶层都是最难卖的，而底层赠院落或花园、顶层赠露台或阁楼的营销策略却会取得良好的销售效果。瑞辰花园顶层赠阁楼的营销方式便取得了很好的效果，一些客户就是奔着顶层去看房的。
项目的品牌、地段、定位，更多程度上需要开发商的努力，而对于我们购房者而言，我们可以选择更好的品牌，更优的地段，以及价位、产品更适合我们的房子。