今年还剩两个多月时间,在2009年推出的暂行一年的二手房交易营业税、契税减免优惠会否如期在12月31日取消,成为二手楼市的一大悬念。近日,国家建设系统近期正向房地产相关企业及机构征求明年楼市政策的建议,税费优惠政策是去是留,也是这次征求建议的一项问询内容。一位参与征求建议的业内人士表示,明年政策调整的可能性很大,只是调整的力度有多大还不好说。 目前,国家并未对营业税政策的优惠期作出说明,该政策存在一定的变数,一旦优惠政策取消,市民购买一套100万元的二手房,可能要多交6.4万元税费。
首次置业的何先生购买一套楼龄3年的房子,业主实收价为100万元,现在交易的话,何先生要交1.6万元的契税、营业税和个人所得税,一旦税费优惠取消后,何先生可能要多交6.4万元税费（详见下表）。
税费项目 原优惠标准 取消优惠后的标准 多付费用
契税 房价1%即10000元 房价1.5%即15000元 5000元
营业税 免征 房价5.5%即55000元 55000元
个人所得税 房价6‰即6000元 房价1%即10000元 4000元
合计 16000元 80000 元 64000元
1.首次购房契税或从1%回升至1.5%
影响人群:一二手房首次置业买家
增加费用:房价的0.5%今年3月,广东省人民政府办公厅出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称省十五条）,规定“个人首次购买普通住房,其契税按1%征收”。首次购房者要缴纳的购房契税从房价的1.5%降至1%。该政策执行至今年12月31日,政策一旦取消,首次置业者购房契税将上升0.5%。市民购买一套100万元的房子,就需要多交5000元的契税。
2.营业税或执行“2改5”
影响人群:二手房业主（如果业主采取实收价,费用转嫁至买家）增加费用:最高上升房价的5.5%
2008年12月,国办发布《关于促进房地产市场健康发展的意见》（简称《意见》）,对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税,改为超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税,改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。
该规定执行期同样是至今年年底,该优惠政策取消后,营业税免征年限从2年延长至5年,对市民卖房屋有较大的影响。首先,市民买卖144平方米以下的普通住宅,如一套80万元买入的商品房100万元卖出,购房未满2年的,原需交1.1万元税费,优惠政策取消后则要交5.5万元税费,要多交4.4万元税费;购房后2-5年内卖出的,则从原来的不需要交税变为交5.5万元税费。其次,买卖144平方米以上非普通住宅的,一套80万元买入的商品房100万元卖出,购房满2年的,原只需交1.1万元税费,现在则要交全额的5.5万元税费。
3.满2年卖房个税或不再减免4‰
影响人群:只有一套房的二手房业主（如果业主采取实收价,费用转嫁至买家）
增加费用:房价的4‰省十五条规定,个人转让自用2年（含2年）以上、并且是家庭唯一生活用房的所得,个人不负担个人所得税地方收入部分。目前广州规定卖房的个人所得税为房价的1%,而个税上缴给国家和地方的比例是6:4。这就意味着,市民购房满2年后卖出唯一生活用房,可省房价4‰的个人所得税。这一优惠政策也是暂执行至今年年底,所以市民卖房的个税也有一定程度上升。市民卖出100万元的房屋,需要多付4000元个人所得税。 二手楼市
当末班车遇上反价潮
记者近期采访发现,广州二手楼市目前并没有出现赶搭税费优惠末班车的购房潮,一方面是业主看好楼市频频反价,不急于出货;另一方面买家认为后市楼价可能会跌,而观望不入市。
业主频反价不急着赶末班车
尽管国家有可能如期在明年1月1日取消各项购房税费优惠,但广州二手房业主并不急于赶搭税费优惠的末班车放盘,反而随着楼价上升频频追高楼价。满堂红研究部经理周峰表示,现在大部分二手业主都不会理会中介提供的二手楼市行情,他们盯着周边新盘的开盘价来喊出自己物业的放盘价,随着一手楼盘价格上升而加价。江南新苑二期业主何先生上月放盘一套100平方米左右的房子,当时开价125万元,已经有不少买家看楼。当最近江南新苑新一期商品房开出1.5万-1.7万元/平方米的售价,何先生立刻把放盘价提高至135万元。尽管这套房子的房产证已经过了2年期,不需交营业税,但加上中介费,售价已与一手楼差不多了,来看楼的人马上锐减。何先生表示,实在卖不掉就等一等,也许楼价还会涨呢,“去年我这套房子的市值才100万元左右,现在125万元都有买家了,或许再等一年,价格还能涨10多万元,交了营业税还有赚呢”。
合富置业有关负责人表示,目前广州不少业主认为楼价继续上升的信心很足,甚至有些业主叫出的放盘价不切实际,高出买家心理价10%-20%,所以即使买家有心赶搭税费优惠末班车入市,也无力接受高房价。
买家看跌楼价观望不入市
在业主频频反价把房子“吊”高来卖的时候,也有买家觉得调整政策有可能会出台,要等二手楼价有所下降才入市。中原地产珠江新城分行高级营业经理沈文晖表示,10月以来,到分行问盘的客户与9月相比少了20%左右,主要原因是业主叫价太高,买家也在等市场调整而观望不入市。
沈文晖认为,如果优惠政策取消,在优惠取消前的一个时段,必然有业主考虑尽早放盘,避免交营业税,楼价即使不降,业主也不会再反价了,所以很多买家都在等新政策出台,观望楼价变化后再入市。
中介针对次新房促销
虽然赶搭税费优惠末班车的购房潮未出现,也有广州二手中介公司看好这一消息对楼市的影响,加大这方面的宣传,有针对性地搜集房源进行促销。记者看到,中原、合富置业等众多中介地铺上都有明年税费优惠政策可能取消的单张宣传。合富置业近日开始了“末班车新政受惠笋盘”推广活动,搜集受政策调整影响最大的房产证期限在2-5年间的房源进行集中促销,让业主和买家赶在今年内进行交易,尽量省税费。
政策未落实难形成购房潮
尽管越接近年尾,广州二手楼市的成交量不升反而降了。房管局统计数据显示,今年8月和9月二手楼市成交量分别为93.16万平方米和97.78万平方米,比7月的107.28万平方米少。而中原地产统计二手房成交均价不断上升,9月二手楼市成交均价高达10205元/平方米,越秀、荔湾、海珠、天河等区二手楼价全部上1万元/平方米;合富置业统计9月二手楼价均价达到9513元/平方米。
合富置业市场部总监陈慧红分析,在目前高楼价的影响下,市场继续呈现局部观望气氛,一部分承接不上楼价升幅的买家选择继续等待,直到有符合心理价位的房源出现才考虑入市,但业主对后市的信心却依然充足。只有待税费优惠政策调整消息真正落实后,买家和业主才会加快交易的速度,形成购房潮。
★政策调整的猜想
可能1:延续优惠期
目前,国家并未对营业税政策的优惠期作出新的说明,不排除延续优惠期的可能性,因为房地产业是拉动内需、推动GDP增长的重要支柱产业。
可能2:微调抑短炒
有专家认为,政府可能不会立即停止所有的优惠,而是有可能规定未满2年的物业从原来的“按差额征收”改为“按全额征收”。如果完全停止优惠政策,楼市调整可能马上到来,政府有可能通过政策微调来给市场调整的信号。
可能3:取消所有优惠
有专家认为,目前房价上涨已与实体经济恢复的程度不相匹配,与股市募资补充企业融资的功能不同,楼市的过热只能是吸引更多资金进入,无法补充到实体经济中,所以国家有可能通过取消政策优惠的方式给楼市降温。
★赶搭末班车提醒
中介人士提醒市民,如果税费优惠政策有所调整,有可能以交易递件日期或交易交税日期作为政策调整的时间界定依据,如果以递件日期作为界定依据则只需在12月31日前递件办交易登记就可以了,但如果以交税日为界定依据,市民则要提前10多天递件办交易登记,确保交易能顺利搭上末班车。
★其他可能取消的购房优惠
一、港澳台买家购房不受限制
影响人群:港澳台买家
省十五条规定,港澳台居民在广东省境内购买住房,执行内地居民同等政策。2006年,国家出台限制境外人士内地购房投资的政策,港澳台居民在国内只能限购一套住房,省十五条取消了这一限制。但省十五条对港澳台买家的购房优惠政策同样是执行至今年年底,所以如果政策取消,港澳台投资客明年或不能再入市炒楼。
二、改善型住房按揭优惠
影响人群:二次按揭置业者去年12月国办发布的《意见》规定,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。这一规定意味着国家对二次房贷的松绑,今年以来,不少银行给予二次按揭置业者享受利率7折的贷款优惠也是以这一规定作为依据。而的《意见》明确,这一规定暂执行至今年12月31日,也就是说,明年银行可能难以给二次房贷市民利率优惠。