近期楼市的“房贷新政”成为热点话题，有专家认为，楼市新政调控进一步遏制了投机性和投资性需求，有效缓和供不应求的矛盾，抑制了房价过快上涨；也有专家认为，目前楼市的冷清并不是政策调控立竿见影的效果体现，而是持续的高地价高楼价所导致的必然；还有专家持有风险论。究竟孰是孰非？作为开发商，是大打折扣出售还是坚定不移地捂盘？作为自住者，是借贷买房还是持续观望？作为投资者是烫手山芋似的紧急抛售还是持房观望静待市场变化？ 楼价虚高 市场不堪负荷
“一年前，在广州CBD珠江新城随处可以见到每平方米在13000~14000元的房子，而一年后的今天，珠江新城已很难再找到15000元/平方米的房子了，现在大多处于20000~30000元/平方米的高价位了。”研究房产的知名专家韩世同对记者感叹地说。
据合富辉煌统计数字显示，2007年二、三季度广州住宅均价以狂飙的速度全面上涨，累计涨幅已经远远超过50%，将楼市拉至高位，到十一黄金周期间广州主流住房每平方米销售均价区间已升至13000～16000元，已逼近投资需求旺盛的深圳、上海，甚至已经超过了9月份国内住房成交均价最高的深圳1.5万元。
高房价不一定缘于高地价，高地价却可以拉动高房价。十一黄金周前，开发商的“疯狂跑马圈地运动”使“地王”频现，也致使楼价不断升温。广州接连两次大规模土地拍卖，第一次同和板块新地王楼面地价1.87万元，结果导致同和不少楼盘在十一定出每平方米15000元以上的高价，同时番禺、花都、金沙洲也拍出高地价，附近楼盘房价均迅速拉升。
韩世同表示，目前广州楼市价格体系处于一种不健康、较混乱的阶段，地价、楼价已经高到市场无法承受的地步。就楼价本身来说，近阶段地价持续猛涨显然是一种不正常的现象，这种猛涨必然给楼市带来重重危险。而合富辉煌研究部首席分析师黎文江则认为，楼价上涨是必然的，但上涨的幅度要在广州市GDP 的上涨幅度之内，一旦超过GDP的增长幅度，则属于不正常的状态。目前，广州楼价上涨幅度已经远远超过广州市GDP 的上涨幅度了。
发展商与置业群体博弈白热化
据阳光家缘统计数字显示，今年国庆黄金周销售数据仍然比今年“五一”和去年国庆两个黄金周要少。一些业内人士认为，主要是发展商采用捂盘惜售等方法过度抬高楼价，致使投资者观望、自住者望楼兴叹的局面。随着房贷新政的出台，强化了置业群体的理性观望期待楼价回降的心理。与此同时，发展商仍然高位出货试探市场承受力，多样化促销手段与惜售心理并存。
黎文江认为，发展商与置业群体已经进入博弈阶段，博弈的最终结果还是由政府出台的具体政策来决定。作为天平两端的发展商与置业群体，新政只要稍微偏向哪一端，天平即将失去平衡，要么政府调节供应需求抑制房价，要么政策“两边倒”维持现状继续观望，要么新政高举轻打楼价继续猛增。
房价与地价的持续飙升也使发展商销售压力倍增，表现出强烈的高位出货意愿。面对新一轮调控压力和房价压力，发展商继续增加与置业者博弈筹码。鉴于十一住宅产品大规模集中供应，也有不少发展商为规避激烈竞争局面，采取了提前、错峰等销售节奏安排。发展商促销与惜售心态并存，不断试探市场，控制推售节奏，以多样促销手段集中推销上市产品。面对连续累积的加息幅度、巨额房价和限价房即将面市等利好消息，进一步强化中等置业者观望情绪，潜在置业群体也在加速分化。诸多因素造成目前楼市处于谨慎和观望的市场心态。
新政高举轻打 细则不明确
9月27日央行出台的以抑制置业需求尤其是房地产投资投机需求和严控开发贷款额度的房贷新政，虽然对房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策进行了调整和细化，但房贷新政实际要达到抑制需求促进供给从而平稳房价的目的，仍需面对不少难题。如何界定第一套住房？是根据家庭还是个人，或者根据本地还是全国？夫妻双方用各自名字购买住房，同一家庭内的子女和父母分别以不同人的名义购买的第二套住房，是否视同为同一人住房贷款？如果借款人购买的第一套住房是用自有资金购买，或者贷款但已还清，又或者是单位分配的房屋，这些情况下，是否仍按第二套住房来执行首付？
“这次央行、银监会发布提高第二套房贷首付比例和利率的决定的确存在考虑不周全、界定不清晰等问题，但我更愿意将央行、银监会此次新政的实施理解成一种‘高举轻打’的明智策略。这样的策略既可以有效抑制房贷投资行为，又不至于对楼市和股市带来过大、过重的冲击和影响。”韩世同表示。
国内著名房地产市场研究专家赵卓文认为，政府必须在短期内重构广州住房的供应体系。低收入者通过廉租房、经济适用房来解决住房问题；高收入者购买高价的商品房；夹心阶层去认购限价房。这是个理想模式，政府还有很多的工作要去做。
专家看政
房贷新政 压倒骆驼的最后那根稻草
广州市寒桐投资顾问有限公司总经济师、房产研究员韩世同
广州楼市在新政之前已经隐藏着各种风险了，地价和楼价已经达到了市场所不能承受的顶端。房贷新政就是在这种市场不堪负荷的情况下出台，可谓是轻量级的政策引起重量级的反应。
目前楼市现状主要原因还是由地价、楼价和新政形成综合性的累积效应发生的作用，也就是说房贷新政实际上起了“压倒骆驼最后一根稻草”的效用。近几年调控房地产的新政不断出台，虽没有形成明显效果，但这些政策在不断地细化、调整和落实。此外，地价、房价不断飙升是影响市场成交的主要原因，因为当房价上升到大多数工薪消费者购买不起、少数投资性买家也无利可图的时候，必然会出现物极必反的现象和规律。针对目前楼市现状，无论投资还是自住，购房都不是良好的时机。对于投资者来说，买低不买高，目前在高价位下投资风险比较大。对于自住者来说，能不买就不买，能买限价房最好。
新政有利缓解供求关系
合富辉煌集团首席市场分析师黎文江
楼市的高地价高房价已经使市场的承接力大大减弱，成交量不断减少，有价无市的局面显露。随着房贷新政、加息等新一轮政策的相继出台，将有利于抑制需求、缓解供求关系。
从去年至今，政府相继出台一系列政策试图遏制处于高位的楼价，“国八国六”“经济适用房”“减少土地供应量”等政策的出台，并没有使楼价降下来。上有政策下有对策，开发商依然可以钻空子把地价炒得如此之高，从而产生一个个“地王”，也致使楼价持续高涨。近阶段出台的房贷新政，政府主要从市场角度出发，调节供求关系、抑制市场需求，从而达到抑制房价的目的。从十一黄金周来看，房贷新政效果很明显，成交量大大减少，开发商捂盘惜售促使高楼价的现象已不多见，大打折扣、一口价、送家具送装修的吆喝声却多了，这与新政的出现不无关系。
房贷新政抑制富人过度投机行为
国内著名房地产市场研究专家赵卓文
广州楼市正处于三个转变中：由平民化消费的市场向有钱人消费的市场转变；由自用型房地产向投资型、投机型房地产转变；由“广州人的房地产”向“国际化的广州房地产”转变，珠三角、深圳、港澳、国外的资金正以超常规的速度进入广州楼市。
中国的房地产具有 “政策牵引型”的显著特征，因此楼市调控是必然的，但对市场繁荣的基本面，不会有根本的改变。毕竟，政府不是希望楼市崩下来，而是希望上涨速度降下来。楼价上升后，金融风险明显加大。房贷新政的实施，是必然的结果，以后还可能有更严格的举措。
我个人认为，目前广州的商品房价虽然较高，但依然处于合理空间，泡沫不大，甚至还有进一步的上升空间。一年后市中心优质物业的上涨幅度不会少于50%。此外，中国房地产与金融的关系越来越密切，在楼市转入“有钱人消费”、“富人炒楼”时代后，房贷新政的影响是显著的，它的直接效果就是：抑制了有钱人的过度投机行为。